[스크랩] 권리분석 한방에 - 제2탄 스스로 낙찰받기

연일 부동산가격이 떨어지고 있다는 언론보도가 이어지고 있다

그러나 경험칙상 어느 재테크나 골이 있으면 산이 있고 산이 있으면 골이 있었던 점을 명심하자

더불어 이러한 시장의 분위기를 감안하면 앞으로 경매시장이 상당한 각광을 받을 것으로 전망이 된다. 이유인즉 불확실한 부동산시장에 대한 부담으로 아무래도 시세보다 저렴하게 매수할 수 있는 경매에 대한 관심의 증가는 어쩌면 당연지사일 듯 하다.

그러한 가운데 스스로 경매로 매물을 받을 수 있다면 금상첨화다

권리분석과 부동산분석에 대한 개괄적인 이해를 하였다면 이제 스스로 낙찰받을 준비를 해보자

막상 그리 어렵지 않다

컨설팅 수수료/명도비용 마저 아낄 수 있다면 더욱 뛰어난 재테크가 될 수 있을 것이다. 또한 한번만 제대로 투자를 해보면 경매 별것 아닌 것을 느낄 수 있을 것이다 업으로 컨설팅을 하지 않을거라면 더더욱 말이다.

가령 아파트 한 채만 제대로 절차와 권리분석을 알 수 있다면 차후에 2건을 낙찰받은 사람이나 20건을 낙찰받은 사람이나 특별한 차이가 없을 것이다.

이번 시간에는 경매에서 권리분석을 하는 이유 즉 인수주의에 대한 이야기이다.

등기부등본에 예고등기(소유권에 대한) 같은 경우에는 소유권에 관한 다툼이 있는 것으로서 예고등기가 말소기준권리보다 앞서 있던 뒤에 있던 무조건 말소되지 않고 등기부등본상에 남아 있게 된다. 그러나 초보자들은 말소기준권리보다 뒤에 있으면 무조건 말소되는 것으로 이해하는 분들이 많다. 사실이 아니다. 보다 중요한 것은 낙찰받은 부동산과 관련하여 예고등기 이후 채무자가 진정한 소유자가 아니고 제3자가 동 부동산의 소유자라고 한다면 매수인으로서는 소유권마저 빼앗길 가능성이 있음을 유념하여야 한다.

실무에서는 예고등기가 있는 경우에는 그 사건번호등을 확인하여 사건 결과를 확인하고 매수여부를 판단하는 사례가 많다.

과거 컨설팅업체/법률사무소 등에서 경매로 나온 또는 나올 부동산의 작업(?)의 일환으로 예고등기가 될 수 있도록 한 내용들을 어렵지 않게 들을 수 있었다.

사건의 진실을 알지 못한다면 예고등기가 되어 있다면 낙찰을 받지 않기를 강력하게 권하고 싶다(다만 대법원에 나의 사건검색란에 확인한 결과 원고가 패소하고 확정되었다면 낙찰을 받아도 무방하다)

또한, 유치권자 같은 경우는 우선변제적 효력이 없기 때문에 매수인이 무조건 인수하게 된다. 앞서 언급한 바와 같이 경매절차상 가장 까다로운 방법중의 하나이다. 유치권자체가 존재하는지 여부도 명확히 알 수 없는 경우도 있다.

가령 유치권자인 경우, 그가 경매절차상 배당요구종기일까지 배당을 신청할 의무도 없으며, 잔대금을 납부하고 매수인이 소유권이전등기를 할때에도 그것을 신고할 아무런 의무가 없다. 그러한 유치권자가 차후 매수인이 인도명령이나 명도소송을 통해 강제집행을 하려 할때서야 나타나서 자신의 권리를 주장하면 매수인으로서는 상당히 당황스럽고, 부담이 아닐수 없는 것이다.

아울러 유치권자에 대해서 매수인이 인도나 명도를 받기 위해서는 유치권자의 채권을 변제하고 매각부동산의 인도나 명도를 받아야 하고, 유치권자가 적극적으로 매수인에게 유치권 공사대금 얼마를 청구하는 그러한 소송등을 제기할 수는 없는 것이다.

또한 선순위가처분, 가등기가 있을 경우에는 통상 경매절차를 진행시키지 않으나, 만일 경매절차가 진행되었다면 위 가처분과 가등기에 대한 내역을 정확히 알아야 할 것이다. 즉 선순위 가등기이지만 그것이 담보가등기인 경우에는 특별한 문제없이 낙찰을 받아도 되나, 소유권이전등기청구권가등기인 경우에는 매수인이 소유권이전등기후에 위 가등기권자가 본등기를 하게되면 매수인이 소유권을 빼앗길 수 있다.

아울러 선순위 가처분이 있는 경우에도 위 선순위 소유권이전등기청구권자와 같은 경우로 가정을 하고, 다만 가처분권자등을 통해 사건의 내용상 가처분의 효력등이 차후 문제가 없다면 입찰에 응해도 될 것이나 그와 같은 확인작업이 용이하지 않기 때문에 실무에서는 입찰에 참여하지 않는 경우가 대부분이다.

선순위 지상권, 지역권 역시도 낙찰을 받는다 하더라도 그 지상부분을 사용할 수 없으므로 그러한 점을 감안하여 입찰에 응하여야 할 것이다.

단 위와 같은 선순위 지상권, 지역권이 있는 물건을 낙찰받았을 때 매수인은 위 지상권자와 지역권자에게 지료등은 청구할 수 있다.

또한 선순위전세권자인 경우에는 배당요구를 하면 무조건 말소되고 배당요구를 하지않으면 무조건 낙찰자가 인수하게 된다는 점 꼭 유념하자...

■ 인수되는 권리의 유형을 꼭 암기하자

1) 말소기준권리보다 앞서 설정된 가등기, 가처분은 경락에의해 소멸되지 않고 매수인이 인수한다.

2) 말소기준권리보다 앞선 전세권은 원칙적으로 매수인이 인수하나, 선순위전세권자가 배당요구를 하면 말소된다.

3) 말소기준권리보다 앞서 설정된 지상권, 지역권은 매수인이 인수한다.

4) 유치권의 경우는 매수인이 인수한다.

5) 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인은 매수인이 인수한다.

   (단 배당요구를 하였다면 배당을 받지 못하는 한도내에서 인수한다)

6) 소유권과 관련한 예고등기 인수한다.

여러분 경매 스스로 하는 것이 그리 어렵지 않다고 생각하시고,

다만, 정확한 권리분석 이후에 적극적인 투자를 권해봅니다

 

다음카페 [설춘환 교수의 행복한 경매]  운영자

 

출처 : 디벨로퍼아카데미(부동산개발협의회)

글쓴이 : 설춘환 교수의 행복한 경매 원글보기

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