[스크랩] 재개발 뜀박질하는 용산 서부권 노려볼까

재개발 뜀박질하는 용산 서부권 노려볼까

6개 구역서 2000여가구 대기…연내 227가구 일반분양

효창·신계·용문동 등 용산 서부권 일대의 낡은 주택지를 새 아파트촌으로 개발하는 사업이 활발하다. 서울 용산 서부권은 그동안 한남뉴타운, 국제업무지구 개발 등의 그늘에 가려 별다른 조명을 받지 못했던 곳이다. 하지만 최근들어 재개발사업이 급물살을 타면서 일대가 ‘음지’에서 ‘양지’로 거듭나고 있다. 현재 용산 서부권에서 재개발을 진행중인 곳은 모두 6개 구역, 15만㎡다. 사업구역에 따라 한강 조망권, 역세권 등을 갖춘데다 한남뉴타운, 국제업무지구 개발의 후광 효과까지 기대돼 투자자들의 관심이 높다. 효창3구역 효창동 5번지 일대 효창3구역의 사업 진척이 가장 앞선다. 아파트 8개동 302가구(76~145㎡) 규모로 일반분양(163가구)은 12월로 예정돼 있다. 지난해 8월 관리처분 인가를 받았다. 서울지하철 6호선 효창공원앞역을 걸어서 이용할 수 있고 효창공원에서 가깝다. 시공사는 대우건설이다. 대단지는 아니지만 교통여건·주거환경·고급브랜드란 3박자를 갖춘 만큼 한번 관심을 가져볼만 하다는게 주변 중개업소의 설명이다. 치열한 청약경쟁을 피하려면 일반 분양보다는 조합원 분양권을 노리는 게 좋다. 조합원 물량은 층, 호수가 좋아 일반분양 물량에 비해 입주후 시세 차이가 최대 20% 이상 벌어지기도 한다는게 전문가들의 설명이다. 조합원 분양권은 대개 일반 분양 전후로 중개업소를 통해 시장에 매물로 나오는데 가격은 보통 일반 분양가와 비슷하다. 분양가에 웃돈이 붙어서 거래되기 때문이다. 효창3구역의 조합원 분양가는 99㎡형(30평형)대를 기준으로 ㎡당 331만원(평당 1000만원)선으로 예상된다. 대부분 5층 이하로 배정된 일반분양 물량(99㎡형대)의 분양가는 ㎡당 545만원(평당 1800만원) 선에서 책정될 것으로 주변 부동산중개업소에선 보고 있다. 인근 코리아나공인(02-714-5400) 관계자는 “청약 가점 점수가 60점에 못 미친다면 송파신도시 대신 한번 노려볼 만하다”고 말했다.   신계구역 신계동 1-1 일대 5만8599㎡를 재개발하는 신계구역은 13개동 867(일반분양 367가구)가구 규모다. 이달 25일 관리처분 총회를 열고 크기별 공급 가구수 등을 확정했다. 이날 결정된 크기별 아파트 공급 가구수는 80㎡ 84가구, 110㎡ 445가구, 153㎡ 124가구, 187㎡ 46가구다. 임대아파트 168가구도 함께 들어선다. 시공사는 대림산업으로 2008년 1월 착공, 2010년말 입주할 예정이다. 아파트 일반분양은 내년 상반기께 이뤄질 전망이다. 대단지인데다 용산민족공원 등의 개발 뒷바람까지 기대돼 청약 경쟁이 치열할 것으로 예상된다. 때문에 전문가들은 청약 가점이 어중간한 투자자라면 조합원 분양권을 구입하는 것도 고려해볼만 하다고 조언한다. 조합원 분양가는 일반분양가의 75% 선에서 책정될 것으로 주변 중개업소에선 보고 있다. 110㎡를 기준으로 조합원 분양가는 ㎡당 455만원(평당 1500만원), 일반 분양가는 ㎡당 606만원(평당 2000만원)으로 예상된다. 인근 현대공인(02-794-8841) 관계자는 “그동안 신계지구는 원효로 등에 비해 저평가된 측면이 있다”고 말했다. 용문구역 용문구역은 용문동 90번지 일대 1만3000여㎡를 재개발하는 사업이다. 2001년 9월 재개발 구역지정에 이어 지난해 3월 사업시행인가를 받았다. 10층 이하 4개동 195가구 규모다. 전체 195가구 중 79㎡형과 142㎡형에서 64가구가 일반 분양된다. 서울 지하철 6호선 효창공원역을 걸어서 이용할 수 있다. 인근에 국제업무단지 예정지와 용산공원 등이 가까워 후광효과를 기대해볼 만하다는 주변 중개업소의 설명이다. 시공사는 이수건설로 연내 일반분양을 목표로 하고 있다. 분양가는 아직 미정이다.   효창4구역 효창4구역은 효창동 117-1번지 일대 9900㎡를 재개발하는 사업이다. 지난해 12월 재개발조합 설립 인가를 받았다. 시공사는 롯데캐슬로 예정돼 있다. 재개발조합에 따르면 효창4구역은 11~15층 3개동 170가구 규모로 개발된다. 이중 조합원 물량을 제외한 일반분양은 74가구다. 지난해 말 정비구역 이후 문의가 급증하면 재개발 지분값이 급등했다. 지분값은 33㎡형대를 기준으로 현재 ㎡당 756만∼908만원(평당 2500만∼3000만원)을 호가하지만 매물은 없다. 당장 목돈 마련이 어려운 투자자라면 조합원 지분을 사는 것보단 일반분양 물량을 노리는게 좋다. 지분을 구입하는 데 한꺼번에 목돈이 들어가지만 일반 분양은 입주 때까지 분양금액을 여러 차례 나눠 내기 때문에 자금부담이 덜하다. 효창동 LG공인 관계자는 “간혹 일반 분양분보다 싼 조합원 입주권이 나오기 때문에 조합원 매물 여부도 늘 체크해봐야 한다”고 말했다. 효창5구역 효창5구역은 효창동 13번지 일대 2만930㎡를 재개발한다. 지난 3월 구역지정을 위한 공람공고를 마친데 이어 이달 13일에는 서울시 도시건축공동위원회 심의를 통과했다. 이 과정에서 개발 면적이 기존 2만930㎡에서 2만2933㎡로 2000㎡ 늘었다. 서울시 도시건축공동위원회 심의 결과 아파트는 17층까지 허용된다. 아파트 건립 가구수는 전체 446가구로 결정됐다. 이중 일반분양 아파트 물량은 265가구다. 현재 조합원 지분값은 ㎡당 908만원(평당 3000만원)을 호가하지만 매물이 없다. 현지 알용산공인(02-793-8100) 관계자는 “서울 지하철 6호선 효창운동장역에서 가까운데다 이태원 아리랑택시부지로 옮겨 갈 용산구청 바로 뒷편으로 기대감이 높다“고 말했다. 청파2가구역 청파2가 106번지 일대 2만6973㎡를 재개발하는 청파2가구역은 2005년 8월 조합설립추진위원회 승인을 받았다. 재개발 예정구역이면서 현재 재정비 촉진지구에 포함돼 투자자들의 관심이 높다. 일반 재개발구역과는 달리 재정비촉진지구에선 대지(지분 포함) 6평 이상의 거래는 구청의 허가를 받아야 가능하다. 무주택이고 전 세대원이 들어가 살아야 한다. 예전에는 간혹 거래제한을 받지 않는 대지지분 6평 미만이 나왔지만 요즘에는 씨가 말랐다. 이런 규모는 나오기가 무섭게 팔려 나가고 시세도 ㎡당 3025만원(평당 1억원)까지 나간다. 시공사, 공급 규모 등은 아직 미정이다.

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출처 : 대조영의 용산재개발 투자 수익분석

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