[스크랩] 지역별 분석 5 - 경기도 광주 이야기
넓을 광(廣)... 광주 이야기
이번에 할 이야기는... 빛고을 광주가 아니라...
넓은 고을 광주 이야기입니다.
지금의 성남(분당), 하남이... 예전에는 다 경기도 광주군에 속해 있었다고 하죠.
이 동네를 돌아 본지는 벌써 2주가 넘었는데....
이래 저래 바쁘다가... 이제야 글로 정리를 합니다.
더 늦어지면... 시장 상황이 그 만큼 더 바뀔 테니까...
지역별 분석으로서의 가치를 상실하기 전에 글을 올려야 겠습니다...^.^
분당급 신도시의 악몽
대략 2년전...
07년도 초반에.... 전국 부동산 시장을 들썩이게 했던
분당급 신도시에 대해 기억들 하시나요?
예전 기사 중 하나를 들쳐 볼까요....
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| 분당급 신도시 후보4곳 "우리가 최적" | |||||||||
| 하남·서울공항·오포·과천인근 대체지 각축
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이용섭 건설교통부 장관이 "분당급 신도시는 강남 수요를 분산시킬 수 있는 거리에 건설될 것"이라고 밝혀 신도시에 대한 관심이 증폭되고 있다.
분당급 신도시(면적 594만평)와 강남 수요 분산이라는 서로 상충되는 요건을 갖춘 지역이 어디일까에 궁금증이 더하고 있다. 강남과 가까운 지역은 그린벨트와 군부대 동의, 수질보전구역 등으로 개발에 어려움이 있고 서울과 먼 곳은 서울 강남 수요 대체가 어렵다는 단점이 있다. 정부에서 종전 송파신도시(205만평) 지역과 같이 예상치 못한 절묘한 지역을 신도시 후보지로 선정할지 궁금증을 자아내고 있다. 그러나 현지 주민들은 "신도시 이야기가 나올 때마다 투기를 부추긴다"면서 못마땅한 반응을 보이고 있다.
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| 분당급 신도시는 △서울 도심에서 50㎞ 인근 △제2외곽순환도로 개통의 직ㆍ간접 수혜지역 △면적 500만평 내외 규모가 될 것으로 추정하고 있다. | |||||||||
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결과는...?
다들 알시다 시피... 동탄 신도시의 확대로 결론이 났습니다.
그 당시에 많은 사람들이 광주 오포, 용인 모현을 최적지로 찍었드랬습니다.
(저도 그 많은 사람들 중에 하나 였구요.... T.T)
07년도 초반에 오포.모현이다... 하고 투자를 했던 많은 사람들이...
동탄으로 발표가 나면서.... 그 곳에 뼈를 묻고 말았습니다.
그로부터 2년이 흐른... 09년 5월 하순... 어느 날....
초토화됐던 오포, 모현을 다시 한번 가 봤습니다.
(서부 영화에서 자주 나오는 음악이 배경으로 깔렸다고 상상 하셔요...^.^)
가보니....
그 곳에는 아직도 그때의 아픈 기억이 남아 있습니다.
서울 강남을 필두로... 분당을 거쳐....
수도권 외곽으로 퍼쳐 나가는 투자의 물결이....
이 곳에는 깜깜 무소식이더라구요.
마치 군대 제대하는 군인이...
내 앞으로 이쪽으로 오줌도 안 싼다.... 하는 심정처럼....
모든 투자자들의 관심권 바깥에 놓여 있는 듯한 느낌이었습니다.
저는 그것을 2년 전에 휘몰아쳤던 분당급 신도시의 후유증이라고 느꼈습니다.
광주 중에서도 오포(그리고, 용인의 모현도 살짝)
지도 한번 보겠습니다.
이번에 돌아본 지역은
광주 중에서도 경안천변(즉, 분당급 신도시의 악몽이 서려 있는 곳)입니다.
태전동 성원 아파트 단지
쌍령동의 동성,현대 아파트 단지
오포읍 양벌리의 대주,대성,현대,세양 등등...
용인 모현면 외대 앞의 신안 인스빌
성남-여주.이천간 전철
성남-장호원간 전용도로
1. 태전동 성원 아파트 단지
태전동은 지도에서 보시다시피
성남에서 넘어오는 첫 머리에 있는 아파트 단지이고
3번 국도와 42(45)번 국도 교차로 근처에 있어서 교통이 편리합니다.
거기다, 추후로 가설되는 전용도로의 인터체인지가 들어서고
전철 역사도 근처에 들어설 예정으로 있습니다.
그리고, 대략 2-3년 전에... 세간에 건축 허가 비리로 회자됐던
포스코의 대단지 아파트도 성원 바로 옆에 들어설 예정이구요.
(지난 5월부터... 아파트 부지에 대한 보상 작업이... 시작 됐더라구요...)
그러다 보니까...
다른 동네는 적막감이 흐르던 09년 5월 당시에도...
여기만은 거래가 종종 일어나고 있었습니다.
마치... 분당의 2-3월 분위기....
08년 겨울내내 걸려있던 급매물이 싹 빠지고...
한단계 호가가 올라간 상태에 있더라구요.
가격으로 보자면....
2억 4천(1단지)에서 2억 7천(5단지)까지 형성이 되고 있습니다.
성원 단지는... 1단지가 제일 싸고...
2,3단지가 비슷하고...
5단지가 제일 비쌉니다.
2. 쌍령동의 동성,현대 아파트 단지
3번 국도변에 위치하고 있어서, 교통 여건은 편리한 편입니다.
동성,현대 두 아파트 단지로
총 2천 세대를 구성하고 있어서, 나름대로 수요도 있습니다.
3년 전에 2억 이하였다가
분당급 신도시 바람과 함께... 3억 5천을 넘겼다가...
지금 현재는 2억 4천 선에 걸려 있습니다.
3. 오포읍 양벌리의 대주,대성,현대,세양 등등...
45번 국도변에 위치하고 있고....
분당급 신도시 바람이 불 때... 가장 많은 바람을 탔던 동네입니다.
3년 전에 1억 5천 정도 하던 아파트 가격이
바람 한참 불때... 3억까지 갔다가...
신도시 바람이 동탄으로 비껴가면서... 매수세가 아예 실종되버렸던 동네입니다.
작년(08년) 겨울에는 팔고 싶어도 아예 팔 수 없는 상황....
가격이 문제가 아닌... 매수자가 아예 전멸한 상황이 연출 됐었죠....
그러던 상황이....
09년도 들어서... 수도권 일대로 투자 심리가 살아 나면서...
이쪽에도 실수요자들이 조금씩 입질을 시작했습니다.
초급매물 2억짜리가 하나 날아가고....
그 이후로 2억 2천 정도에서 거래가 됐습니다.
양벌리 대주2차 같은 경우...
2-3월 달에... 2억 2천선에서 서너건이 거래되고...
지금 현재 2억 4천에 매물이 걸려 있는 가운데....
올수리 된 물건이 2억 4천에서 거래가 성사됐다고 합니다.
대성 아파트는 2억 2천선에서 거래가 됐고...
그래도 여전히 2억 2천짜리 매물이 있고.....
태전동이 급매물이 다 빠지고...
매도 호가가 한단계 올라가 있는 상태라면....
양벌리는... 급매물이 빠지긴 하는데...
아직 완전히 다 빠진 건 아니구....
그러다 보니까... 매도 호가도 올라가지 못하고 있더라구요...
4. 용인 모현면 외대 앞의 신안 인스빌
여기는 행정구역상 광주는 아닌데....
오포와 비슷한 상황을 연출했던 곳이라....
광주 이야기 하면서... 살짝 곁들여서 건드려 보고 지나가겠습니다...^.^
신안 아파트는....
용인 외국어대학이 근처에 있고...
세입자 중에는... 외대(또는 부속 외고)에 근무하는
외국인 강사들도 상당수 있습니다.
이 동네도... 오포읍 양벌리와 마찬가지로...
3년 전에는 2억 선이던 아파트가....
신도시 바람과 함께... 3억 3천까지 올라갔다가....
바람과 함께 사라진 동네입니다....
그러다가.. 올 초부터 다시 살아 꿈틀거리기 시작....
올 초에 2억 3천 선에서 거래가 터지기 시작해서
지난 5월에 2억 7천짜리가 거래 됐습니다.
모두 실수요자들 움직이고, 실수요가 탄탄한 편입니다.
용인 외대와 부속 외고의 후광을 업고 있는 아파트 단지이며....
용인 외대 앞의 모현면 왕산리 재개발 계획이 잡혀 있어서
재개발과 함께 이주 수요도 노려볼 수 있는 상황입니다.
(단... 재개발이 언제 될지는 모릅니다...)
지난번에 용인 경부축 이야기를 했는데...
다음에는 용인 처인구 이야기를 한번 해야 겠네요...^.^
이곳 신안 아파트의 특징은.... 강 전망이 나오는 동과...
전망이 나오지 않는 동으로 나뉩니다.
전망 여부에 따라서 대략 2천 정도가 차이가 나구요.
동네 호재 - 교통 여건 개선
성남-장호원간 전용도로가 공사 중에 있구요.
성남-여주.이천간 전철도 착공을 했습니다.
성남-장호원간 전용도로
현재 광주와 성남(그리고, 강남)을 잇는 도로는
3번 국도가 유일하다시피 합니다.
그러다 보니까 상습 정체 구역....
교통방송에서 많이 듣는 멘트가 있을 겁니다.
경충국도(또는 3번국도) 광주에서 성남 넘어오는
갈마터널 막히고 있습니다.... 하는 멘트....ㅋㅋ
강남에서 광주시청까지 실제 거리는 얼마 안되는데....
이놈의 3번 국도가 막히는 바람에 출퇴근 시간에 고생들을 많이 합니다.
지금 건설하고 있는....
성남-장호원간 전용 도로는...
바로 이 3번 국도와 병행해서 놓이고 있습니다....
광주에서 성남 갈현동(지금의 도촌지구)을 지나서....
성남 신 시청옆의 여수 삼거리로 연결이 됩니다.
여수 삼거리에서 분당-내곡간 도로가 바로 연결되니까....
성남-장호원간 도로가 개통이 되면....
광주 시청(또는 태전동)에서 강남까지 진입하는 시간이
획기적으로 단축 되리라 예상이 됩니다.
그리고, 성남-여주.이천 전철.....
신분당선의 판교 - 분당선의 이매 - 광주의 삼동 - 광주 - 쌍동 - 곤지암....
이렇게 연결이 됩니다.
광주의 광주역이나 쌍동역에서 전철을 타면....
두 세 정거장만 지나면... 분당선, 신분당선이 연결 되는 겁니다.
신분당선이 뚫릴 경우....
판교역에서 강남역까지 15분 정도라고 하는데....
성남-여주 전철선이 연결되면....
예상해봐도.... 광주역에서 전철을 타고...
판교역에서 환승을 하면.....
강남역까지... 30분 이내 진입... 이라는 계산이 나옵니다.
성남-여주 전철 노선이 지나는... 역세권 중에....
광주에서 유일한 역세권 아파트 단지가....
초월 롯데 낙천대입니다....
쌍동역이 들어설 예정 부지...
바로 앞에.... 초월 롯데 낙천대가 있죠....
여기는... 이번에 광주 답사에서 빼놓은 지역이었는데....
가격은... 태전동 성원 5단지 가격과 비슷하게 형성되더라구요....
제 2의 고속도로들
제2경부....
외곽순환도로 서하남IC에서 영동 고속도로 용인IC를 거쳐서...
천안, 세종시까지 연결하는 제2 경부 고속도로...
그 제 1구간이 광주를 관통합니다.
노선상 거의 45번 국도와 병행해서 놓이게 될 거 같구요.
아직... 정확한 노선도가 나온 건 아닙니다.
인터넷에 떠도는 노선도는 몽땅~~~ 가짜입니다....^.^
제2 경부가 뚫리면... 경기도 동부권의 남북간 교통 상황이 많이 개선될거라 예상이 됩니다.
제2영동....
저 위에서 언급한 성남-장호원간 도로의
초월IC부터 원주JCT까지 연결하는 고속도로입니다.
원주JCT에서부터는 새롭게 뚫린 영동고속도로로 연결이 되구요.
이것도 마찬가지로 경기 동부권에서 강원도로 갈 때....
신갈까지 내려가서 영동을 타거나
중부타고 호법까지 내려가거나 할 필요없이...
바로 원주까지 쏠 수 있게 되겠죠...^.^
그리고, 제2외곽이 있구요....
이들 제2의 고속도로들은
딱히 광주만의 호재라고 할 수는 없구요...
경기도 동부권의 전체적인 교통망을 개선하는 효과를 가져올 겁니다.
그래서... 광주 지역은 현재...
수도권 각 지역이 전반적으로 다 움직인 상태에서
광주 지역만 조용하다 할 수 있습니다.
이제야... 사람들이 조금씩 조금씩 관심을 가지기 시작했죠.
서울과 상당히 가까운 거리임에도 불구하고
상수원 보호구역(경안천이 팔당호로 흘러듭니다.)에 걸려서
온갖 규제속에... 전혀 개발을 못하고 있는 동네....
그래서... 투자자들도 발길을 꺼리는 동네...
정부에서 추진하는 대운하 계획이
어떤 영향을 미칠지... 다들 조용하게 지켜보는 동네....
이 동네가 어떻게 변해가는지....
우리도 조용히 지켜봐야죠...^.^
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지역별 분석 시리즈 지난 글 읽어 보시겠나요...?
[지역별 분석 1 - 광명시 하안동 이야기] ==> 클릭 http://cafe.daum.net/home336/2HO2/83
[지역별 분석 2 - 고양시 행신동 이야기] ==> 클릭 http://cafe.daum.net/home336/2HO2/86
[지역별 분석 3 - 분당 이야기] ==> 클릭 http://cafe.daum.net/home336/2HO2/88
[지역별 분석 4 - 경부축 용인 이야기] ==> 클릭 http://cafe.daum.net/home336/2HO2/92
[지역별 분석 1-1 - 광명시 하안동 그로부터 한달 후] ==> 클릭 http://cafe.daum.net/home336/2HO2/93