주거용 및 업무용 건물을 이용한 유사 숙박업 형태의 법적인 문제점

내외국인에게 단기간 숙박목적으로 제공하면 숙박업으로 봐야

최근에 아파트 또는 빌라, 오피스텔 등을 이용해 주로 외국인을 대상으로 장기 임대업을 하는 업체들이 늘고 있다. 이 같은 현상은 과거에는 보기 어려웠던 것으로서 일명 ‘서비스드 레지던스’라는 새로운 업종이 등장한 것이다. 그러나 현행법상 이러한 ‘서비스드 레지던스’영업에는 많은 법적인 문제점을 내포하고 있다.
이와 같이 숙박용 건물이 아닌 다른 용도의 건물 특히 주거용 및 업무용 건물을 이용한 유사 숙박업 형태의 법적인 문제점에 대해 알아본다.

산업분류상 차이점

통계청에서 분류하는 한국표준산업분류에 의하면 ‘숙박 및 음식점업’과 ‘부동산임대업’은 엄연히 구분된다.
'숙박 및 음식점업'에는 관광 숙박시설 운영업과 기타 숙박시설 운영업이 있다.
관광 숙박시설 운영업에는 ①룸서비스, 데스크 서비스, 개별봉사 서비스, 라운지 설비, 연회, 집회설비 등의 관련서비스를 종합적으로 제공하는 숙박시설을 운영하는 산업 활동인 호텔업 ②호텔에서 제공되는 서비스가 없거나 제한된 서비스를 제공하는 숙박시설을 운영하는 산업 활동인 여관업 ③휴양 콘도 운영업 ④ 청소년 수련시설 운영업 ⑤기타 관광 숙박시설 운영업으로서 단기간의 숙박시설을 운영하는 산업 활동인 기타 관광 숙박시설 운영업이 포함되며, 기타 숙박시설 운영업은 ① 회사 및 단체 기숙사 운영업 ② 약정기간 동안 식사와 숙박장소를 함께 제공하는 하숙업 등이 포함되는 그 외 기타 숙박시설 운영업이 포함된다.
또한 부동산임대업에는 ①주거용 건물 및 건물 일부를 임대하는 산업활동을 말하는 주거용 건물 임대업 ②비 주거용 건물 임대업 ③기타 부동산 임대업이 포함된다.
이처럼 숙박업과 부동산임대업은 완전히 그 성격 및 내용을 달리하고 있는바, 외국인을 상대로 장기간 임대하는 것을 제외하고 내외국인을 대상으로 1~2일 간의 잠자리를 제공하고 일정한 대가를 받는 것은 기타 관광 숙박시설 운영업에 해당될 가능성이 크다고 보인다.

건축법상 문제점

현행 건축법은 건축물의 용도를 22가지로 구분한 후 대통령령에 건축물의 종류를 규정하고 있다(제2조 제2항). 건축법시행령 제3조의4에 의한 별표 1은 단독주택을 ①단독주택 ② 다중주택 ③ 다가구주택 ④ 공관 등 모두 4가지로, 공동주택을 ①아파트 ②연립주택 ③다세대주택 ④기숙사 등 4가지로 구분하고 있다. 숙박시설을 ① 일반숙박시설(호텔, 여관 및 여인숙) ② 관광숙박시설(관광호텔, 수상관광호텔, 한국전통호텔, 가족호텔 및 휴양콘도미니엄) ③ 기타 일반숙박시설 및 관광숙박시설과 유사한 것 등 3가지로 구분하고 있다.
따라서 현행법상 일반 주거용 건물과 숙박시설은 명백히 그 용도에 있어 구분이 되고 있는 것이다.
또 건축물 건축시 차이점도 뚜렷하다.
현재 우리나라 대법원 판례에 의하면 ‘건축허가권자는 제한사유가 없는 한 당연히 건축허가를 해야 한다’고 하여 건축허가처분이 기속행위임을 밝히고 있다(대법원 판례(1995. 12. 12.선고 95누9051판결).
즉 위 판례에 의하면 일반 주거용 건물의 건축허가신청이 있는 경우 허가권자는 원칙적으로 건축허가를 내 주어야 할 의무가 있는 것이다.
그러나, 숙박시설의 경우에 있어서는 지난해 논란이 되었던 일산의 러브호텔 사건 이후 ‘허가권자는 위락시설 또는 숙박시설에 해당하는 건축물의 건축을 허가하는 경우 당해 대지에 건축하고자 하는 건축물의 용도, 규모 또는 형태가 주거환경 또는 교육환경 등 주변환경을 감안할 때 부적합하다고 인정하는 경우에는 이 법 또는 다른 법률의 규정에 불구하고 건축위원회의 심의를 거쳐 건축허가를 하지 아니할 수 있다’는 내용이 건축법 제5조에 신설됨으로써 건축허가권자가 일정한 경우 건축허가를 하지 않을 수 있는 근거를 마련했다.
따라서 숙박시설과 주거용 건물은 건축허가에 있어서 상당한 차이가 발생할 수 있다.
건축법상 사용승인을 얻은 건축물의 경우 용도를 변경하고자 할 때에는 시장, 군수, 구청장에게 신고를 해야 하지만 다음의 경우에는 신고를 하지 않고도 용도변경을 할 수 있다.
즉, 영업 및 판매시설군(① 위락시설 ② 판매 및 영업시설 ③ 숙박시설 등이 포함됨)을 주거 및 업무시설군(① 단독주택 ② 공동주택 ③ 업무시설 ④ 공공용시설 등이 포함됨) 바꿀 경우에는 신고없이 용도를 변경할 수 있으나, 반대의 경우 즉 주거 및 업무시설군을 영업 및 판매시설군으로 변경할 경우에는 원칙적으로 용도변경신고를 해야 한다(법 제14조 제3항, 영 제14조).
만약 도시지역 안에서 신고 없이 용도변경을 하면 건축주 및 공사시공자는 3년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처하고(법 제78조 제1항), 도시지역 밖에서 신고 없이 용도변경을 한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다(법 제79조 제1호).
또한 신고하지 않고 용도변경을 한 후 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 당해 시정명령의 이행을 하지 아니한 건축주 등에 대하여는 신고를 하지 아니하고 용도변경을 한 부분의 시가표준액의 100분의 10에 해당하는 이행강제금을 부과한다(법 제83조 제1항, 영 제121조).

임대주택법상 문제점

임대주택이라 함은 임대목적으로 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말하며, 건설임대주택이란 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 또는 주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 동법 제33조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택 중 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 마치고 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대하는 주택을 말하며, 매입임대주택이라 함은 국가, 지방자치단체, 대한주택공사나 지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사 또는 제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 임대사업자가 매매등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다(법 제2조).
또한 공공건설임대주택이란 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하거나 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설하여 임대하는 주택을 말하고, 민간건설임대주택이란 공공건설임대주택 이외의 건설임대주택을 말한다(영 제2조).
임대주택은 공공건설임대주택의 경우에는 그 종류에 따라 당해 임대주택의 임대개시일부터 50년, 30년, 5년, 민간건설임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 5년, 매입임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 3년이 경과하지 아니하면 이를 매각할 수 없다. 다만 임대사업자간의 매매등은 그러하지 않다(법 제12조).
주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 공공건설임대주택의 임차인의 자격 및 선정방법에 관하여는 건설교통부령이 정하는 바에 의하며, 그 외의 건설임대주택의 임차인의 자격과 선정방법은 임대사업자가 정한다.
따라서 위 공공건설임대주택의 경우에는 임차인의 자격에 제한이 있지만, 민간건설임대주택의 경우에는 원칙적으로 임차인의 자격 및 임대조건을 임대사업자가 자유롭게 정할 수 있다.
임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대할 수 없다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 임대사업자의 동의를 얻은 경우에는 그러하지 않다(법 제13조). 위 규정에 위반하여 임대주택의 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대한 자 및 이를 알선한 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다(법 제22조).
임대주택을 매수한 임대사업자 또는 임대주택을 임차한 임차인 모두 임대주택을 목적외의 용도로 사용해서는 안된다. 다만 외국인을 상대로 숙박영업을 하는 것이 위 법상 매매나 전대에 해당할지는 의문이다.

관광진흥법상 문제점

관광진흥법상 관광사업에는 여러 가지 종류가 있는데 그 중 관광숙박업에는 ① 호텔업 ② 휴양콘도미니엄업 등이 있다.
이 중 호텔업은 다음과 같이 구분된다.
가. 관광호텔업 : 관광객의 숙박에 적합한 시설을 갖추어 이를 관광객에게 이용하게 하고 숙박에 부수되는 음식·운동·오락·휴양·공연 또는 연수에 적합한 시설 등(이하 "부대시설"이라 한다)을 함께 갖추어 이를 관광객에게 이용하게 하는 업
나. 수상관광호텔업 : 수상에 구조물 또는 선박을 고정하거나 계류시켜 놓고 관광객의 숙박에 적합한 시설을 갖추거나 부대시설을 함께 갖추어 이를 관광객에게 이용하게 하는 업
다. 한국전통호텔업 : 한국전통의 건축물에 관광객의 숙박에 적합한 시설을 갖추거나 부대시설을 함께 갖추어 이를 관광객에게 이용하게 하는 업
라. 가족호텔업 : 가족단위 관광객의 숙박에 적합하도록 숙박시설 및 취사도구를 갖추어 이를 관광객에게 이용하게 하거나 숙박에 부수되는 음식·운동·휴양 또는 연수에 적합한 시설을 함께 갖추어 이를 관광객에게 이용하게 하는 업
따라서 일반적인 숙박업 중 여관 및 여인숙 등은 관광진흥법의 적용대상이 아니다.
관광진흥법상의 관광숙박업을 경영하고자 하는 자는 당해 사업에 대한 사업계획을 작성하여 특별시장, 광역시장 또는 도지사(이하 ‘시도지사’라 한다)의 승인을 얻어야 하며(법 제14조 제1항), 승인을 얻은 후에는 시도지사에게 등록해야 한다(법 제4조 제2항).
적법한 등록을 하지 않고 관광숙박업을 경영하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다(법 제77조 제1호).
호텔의 시설을 갖춘 후 관광진흥법에 의한 등록을 하지 않고 호텔업을 경영하면 관광진흥법 위반에 따른 책임을 질 수 있으나, 일반 주거용 건물을 이용하여 숙박업을 할 경우에는 여관 또는 여인숙이 관광진흥법의 적용대상이 아니라는 점에서 관광진흥법 위반은 크게 문제되지 않을 것으로 생각된다.

소득세법상 문제

소득세법은 소득의 종류를 크게 10가지로 구분하고 있는데, 위 분류에 의하면 부동산임대소득과 사업소득은 구별되고 있다.
부동산임대소득은 당해연도에 발생한 ① 부동산 또는 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득 ② 공장재단 또는 광업재단의 대여로 인하여 발생하는 소득 ③ 광업권자, 조광권자 또는 덕대가 채굴에 관한 권리를 대여함으로 발생하는 소득을 말하며, 여기에서 대여라 함은 전세권 기타 권리를 설정하고 그 대가를 받는 것과 임대차계약 기타 방법에 의하여 물건 또는 권리를 사용 또는 수익하게 하고 그 대가를 받는 것을 말한다(법 제18조).
사업소득은 당해연도에 발생한 16가지의 소득으로 하는데, 그 중 숙박 및 음식점업에서 발생한 소득이 포함된다(법 제19조). 따라서 숙박영업을 통해 발생한 소득은 사업소득에 해당된다.
이상과 같이 주거용 및 업무용 건물을 이용한 숙박영업에 관하여 검토한 결과 현행법상 여러 가지 문제점이 있으며, 개별적인 규정에 위반할 가능성이 큰 것으로 판단된다.
따라서 이와 같은 위반행위의 우려가 있는 경우 사전에 철저한 검토를 한 후 사업을 영위해야 할 것이다.
특히 오피스텔 허가를 받아 숙박업과 유사한 형태로 임대업을 할 경우 불법 숙박영업으로 판단할 수 있기 때문에 철저한 관계법 연구와 대처가 필요하다. 관계당국 역시 레지던스업체의 무분별한 난립을 막고 이용고객들의 안전대책을 위해 조속한 시일내에 관계법 제정이 필요하다고 사료된다.

[출처:월간 호텔ㆍ레스토랑]