[스크랩] 부동산경매에서 말소기준등기의 핵심포인트
부동산경매에서 말소기준등기의 핵심포인트
1. 말소기준등기와 대항력의 중요한 관계성
부동산경매에서 권리분석의 알파는 ‘말소기준등기’이고, 오메가는 ‘대항력’입니다. 권리분석의 첫걸음은 말소기준등기에서 시작합니다. 즉, 말소기준등기를 찾아내는 것이 경매의 출발점인 것입니다. 또한, 권리분석은 ‘말소기준등기에서 시작하여 대항력에서 끝난다’는 말이 있을 정도로 대항력은 권리분석에서 말소기준등기 다음으로 중요한 부분입니다.
2. 말소기준등기의 중요성
① 말소기준등기는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하느냐 않느냐의 인수기준이 되기 때문에 중요합니다.
→ 즉, 권리분석의 첫걸음은 바로 임차인의 보증금을 누가 부담하느냐를 식별하는 것입니다. 이 때 그 기준역할을 하는 것이 말소기준등기입니다. 즉, 말소기준등기 설정일보다 임차인의 전입일자가 빠르면 낙찰자가 인수해야 하고, 말소기준등기일보다 전입일자가 늦으면 보증금이 얼마가 되었든 낙찰자와는 아무 관계가 없다는 것입니다.
다시 말해서 마음 놓고 경매에 참여해도 된다는 것과 같습니다.
② 말소기준등기는 낙찰 후 등기부 등본 상에 있는 제반 권리들의 소멸과 인수의 기준이 되기 때문에 중요합니다.
→ 부동산경매가 일반매매보다 좋은 점 하나는 등기부 등본 상에 설전된 부채가 아무리 많더라도 채권자의 배당여부와 관계없이 낙찰 후 전부 소멸된다는 것입니다.
단, 예고등기는 낙찰 후에도 소멸되지 않는 권리입니다. 차후에 예고등기에 관하여 설명하도록 하겠습니다.
③ 부동산경매에서 말소기준등기는 명도 할 때에 인도명령 대상이냐 명도소송 대상이냐의 판단기준 역할을 하기 때문에 중요합니다.
→ 부동산경매에서 토지경매 외에는 어느 누구도 비켜갈 수 없는 부분이 명도입니다. 바로 낙찰 후 ‘집비우기’ 과정입니다.
그러나 누구도 피해 갈 수 없는 명도도 사실 알고 보면 해법이 있다는 것입니다. 똑같은 점유자인데 어떤 점유자는 간단히 말 한마디로 내보낼 수 있는 인도명령 대상자이고, 어떤 점유자는 판결문이 있어야 내보낼 수 있는 명도소송 대상자라는 것입니다.
바로 이 기준이 되는 것이 ‘말소기준등기’인 것입니다. 즉, 임차인의 전입일자가 말소기준등기일보다 늦으면 인도명령 대상자이고,
빠르면 명도소송의 대상자가 되는 것입니다.
그래서 법원경매에서 말소기준등기만 제대로 파악해도 권리분석의 70%르 정복했다는 말이 나오게 된 것입니다.
3. 한 눈에 보는 권리분석표
경매에서 말소기준등기는 대강 6가지로 봅니다. ‘저당권등기, 근저당권등기, 압류등기, 가압류등기, 담보가등기, 경매개시결정등기’중에서 시간적으로 설정일자가 가장 앞선 등기를 말합니다.
[권리분석표]
|
사건번호 |
구별 |
권리종류 |
말소기준권리 |
비고 | ||
|
전 |
후 | |||||
|
등기부상 |
갑구 |
*경매개시결정등기 |
말소 |
말소 |
말소기준등기 | |
|
*압류 |
말소 |
말소 |
말소기준등기 | |||
|
*가압류 |
인수/말소 |
말소 |
선순위 가압류 인수 가능성 있음 | |||
|
가처분 |
인수 |
말소 |
후순위 가처분 예외 1가지 있음 | |||
|
가등기 |
소유권이전가등기 |
인수 |
말소 |
담보가등기는 말소기준등기 | ||
|
*담보가등기 |
말소 |
말소 | ||||
|
예고등기 |
인수 |
|||||
|
환매등기 |
인수 |
말소 |
||||
|
을구 |
*근저당권 |
말소 |
말소 |
말소기준등기 | ||
|
전세권 |
인수/말소 |
말소 |
배당요구 여부에 따라 말소결정 | |||
|
지상권 |
인수 |
말소 |
||||
|
지역권 |
인수 |
말소 |
||||
|
임차권등기명령 |
인수 |
말소 |
자동배당 | |||
|
미등기 |
주택임대차보호법상 임차권 |
인수 |
말소 |
|||
|
법정지상권 |
인수 |
|||||
|
유치권 |
인수 |
|||||
<*는 말소기준등기>