기존 재개발사업의 문제점 보완할 재정비촉진계획

기존 재개발사업의 문제점 보완할 재정비촉진계획
	전문가 : 권순형
- 신길/장위 재정비촉진계획안을 통해 본 재정비촉진계획의 특징과 재개발 사업의 변화 2006년 7월 도시재정비촉진특별법 시행과 더불어 시작된 재정비촉진지구 사업의 윤곽이 서서히 드러나고 있다. 지난 5월 시범 사업지구로 지정된 신길 재정비촉진지구와 장위 재정비촉진지구의 재정비촉진계획이 도시재생위원회의 심의를 통과하고 그 내용이 주민공람 절차에 들어가면서 재정비촉진계획의 기본 내용이 공개된 것이다. 이번에 공개된 신길/장위 재정비촉진계획안은 특별법 시행 이후 처음 발표된 것으로 향후 재정비촉진계획의 시금석이 된다는 점에서 많은 관심을 받고 있다. 또한 재정비촉진사업이 기존 주택이나 도시기반시설의 정비에 초점을 맞춘 재개발 사업과 달리 낙후된 도시지역의 새로운 기능을 부여하여 경제적, 사회적, 물리적으로 부흥시키는 도시재생사업도시의 관점에서 추진되므로 이번 촉진계획이 가지고 있는 특징에 대해서 관심이 높아지고 있다. - 도시기반시설의 체계적인 배치와 비용 분담 기존 서울의 뉴타운 사업계획에서도 도시기반시설의 배치는 개발계획을 수립하는데 중요한 문제였다. 하지만 기반시설 설치에 들어가는 비용은 예산의 지원이 어려웠기 때문에 그 비용을 대부분 사업시행자에게 부담시켜 왔다. 그 동안 뉴타운 사업이 실질적인 진전이 어려웠던 것도 기반시설 설치에 들어가는 예산을 확보가 어려웠고 이에 따라 사업시행자가 비용을 분담할 수 있는 일부 재개발 사업을 중심으로 사업이 추진될 수 밖에 없었기 때문이었다. 하지만 이번 발표된 신길/장위 재정비촉진계획에서는 촉진지구 내 도서관, 문화시설 등의 기반시설은 국가에서 예산을 지원하여 건립하도록 계획하고 있다. 또한 촉진지구 내 계획기반시설 면적은 계획기반시설, 기존기반시설 내 국, 공유지 면적을 제외하여 사업시행자의 분담 면적을 평균 12%선으로 최소화 하고 있다. 이처럼 기반시설의 체계적인 계획과 예산 지원은 촉진지구 사업에서의 명실상부한 민관 합동개발 방식이 적용되어 재개발사업을 촉진하는 핵심고리로서의 역할을 기대할 수 있게 되었다. - 구역지정 요건 완화로 "빈 공간" 없는 체계적인 개발 5월 공람된 신길/장위 시범 재정비촉진지구의 촉진계획은 종전 서울시의 뉴타운 사업과 달리 사업부지 전체에 빈 공간 없이 모두 개발사업이 계획되고 있다. 종전 서울시의 뉴타운 개발계획은 도시및주거환경정비법에 의한 주택 재개발 사업을 위주로 개발사업을 계획했으며 구역지정 요건을 충족하지 못한 지역에 대해서는 존치 지역이나 도시개발대상지역으로 구분하여 사실상 개발계획을 유보하고 있었다. 하지만 재정비촉진계획에서는 완화된 구역지정 요건을 적용하여 재개발 사업지역을 중심으로 그 면적을 크게 확대하였으며, 구역지정 요건을 충족하지 못한 대상지는 존치 정비구역 등으로 지정하여 촉진사업이 가능한 기간까지 관리하여 재개발 사업을 시행할 수 있도록 하였다. 또한 기존의 상업 중심지는 지구단위계획구역으로 지정하여 주거지와 결합된 상업지로 개발하는 계획을 수립하고 있다. 이러한 개발계획에 따라 신길/장위 재정비촉진지구는 기존 아파트, 학교, 공원, 관공서 등을 제외한 전 사업부지에 대하여 체계적인 개발을 가능한 계획을 수립하여 빈 공간 없이 전체 사업부지의 개발이 가능하게 만들었다. - 재개발 사업 방식의 확대 신길/장위 재정비촉진계획은 촉진지구 개발 방식으로 주택 재개발 방식을 적용하고 있다. 우선 장위 재정비촉진지구는 대상지를 전체 14개의 촉진지구로 구분해 14개 지역 모두를 주택재개발 방식으로 사업을 계획하고 있다. 신길 재정비촉진지구는 대상지를 1개의 촉진지구와 1개의 존치 정비구역으로 지정하여 촉진지구 13개 지역에서는 주택 재개발 사업을 기존 노후 아파트 2개 단지는 재건축 사업을 계획하고 있다. 이처럼 주택 재개발 사업 방식이 확대된 것은 특별법에 따라 완화된 정비구역 지정 요건을 적용하였기 때문이며, 재정비촉진지구에서 개발에 따른 각종 인센티브는 주택 재개발 사업에 한정되기 때문이다. 발표된 계획에 따르면, 종전 주택재개발 사업을 추진하고 있던 지역은 종전의 사업권을 유지하면서 대상지 주변까지 사업부지를 크게 확대하여 확대된 범위에서 재개발 사업 추진이 가능해졌다. 다음으로 정비기본계획에서 단독주택 재건축 예정지는 모두 주택 재개발 사업구역으로 바뀌었고 또한 종전의 도시정비기본계획이 수립되어 있지 않던 지역도 완화된 정비구역 지정 요건에 따라 촉진지구로 지정되면서 재개발 사업지구로 확정됐다. 마지막으로 현재 조건에서 개발 여건을 충족하지 못한 지역은 2~3년 이후 개발이 가능한 존치 관리지역으로 분류되어 재개발 사업을 추진할 수 있게 되었다. - 용적률, 층고 제한의 완화 신길/장위 재정비촉진계획에 따라 재개발 사업이 시행되는 지역의 용적률은 230~250%까지 적용되어 도시정비기본계획의 용적률 170~190% 보다 훨씬 높은 용적률을 적용 받게 된다. 촉진지구의 적용 용적률 230~250%은 애초 특별법에 따른 기대치 보다는 낮은 수준이지만 도시정비기본계획에 따른 계획 용적률 보다는 50%이상 높은 수준으로 평가된다. 또한 층고 제한은 평균 16층 이상 최고 40층까지 건립이 가능하도록 계획돼 기존 2종 일반주거지역의 12층 이하는 물론 뉴타운 사업지구의 16층 이하와 비교하여 훨씬 완화되었다. 촉진지구에서의 적정 용적률의 적용과 층고 완화는 개발사업에서의 적정 개발이익을 보장하는 한편 고밀도 개발을 방지하여 개발 이후 주거지역으로서의 쾌적성을 담보하는 조치이다. - 빠른 사업진행 이번에 발표된 신길/장위 재정비촉진계획은 주민 공람 등의 의견 청취 과정을 거쳐 9월경 재정비촉진계획으로 결정 고시될 예정이다. 한편 재정비촉진계획의 결정 고시는 해당 지역의 정비기본계획 수립과 변경, 정비구역 지정과 변경을 의제하게 된다. 따라서 재정비촉진지구는 촉진계획이 결정 고시되면 종전의 재개발 사업보다는 훨씬 빠른 속도로 사업 추진이 가능하게 돼 신길/장위 재정비촉진지구는 기존의 노후 주거단지의 이미지를 벗고 신흥 주거지로 빠르게 변모할 것으로 기대된다. - 기존 재개발사업의 문제점이 보완된 재정비촉진계획 이번에 발표된 재정비촉진계획에 대한 평가는 일단 긍정적인 것으로 보인다. 우선 도시기반시설에 대한 체계적인 계획과 실질적인 지원은 종전 재개발 사업이 가지고 있는 기반시설의 부족의 문제를 현실적으로 해결할 수 있는 방안으로 판단된다. 다음으로 사업부지 전체에 대한 체계적인 촉진계획은 소규모 단위 재개발이 추진될 경우 발생할 수 있는 난개발의 문제를 사전에 예방하고 광역개발의 시너지 효과를 기대할 수 있게 하였다. 마지막으로 적정 용적율의 적용과 층고 제한의 완화는 재정비촉진 사업의 적정 개발이익을 보장하면서도 개발 이후 주거환경을 일정 수준 보장 하는 방안으로 평가된다. 잘 설계된 계획이 현실에서 그 효과를 발휘 할 수 있는지 재정비촉진지구 시범지구에 관심이 높아지고 있다. 권순형 (J&K 부동산 투자연구소 대표)