관리지역 투자개념

관리지역과 지구단위계획 지역의 투자개념

`국토의 계획 및 이용에 관한 법률`(이하 "법" 이라 약칭)상의 4개 용도지역을 분류해 보겠습니다.

1. 도시지역 : a)주거지역 b)상업지역 c)공업지역 d)녹지지역

2. 관리지역 : a)보전관리지역 b)생산관리지역 c)계획관리지역

3. 농림지역

4. 자연환경 보전지역

앞으로 제2의 개발바람이 불어올 곳은 준농림지역과 준도시지역이 하나로 통합된 전국의 관리지역입니다. 이는 난개발을 막기 위해 비도시지역을 도시계획법이 적용되는 지역으로 개편하여 무분별한 개발을 방지하는 한편, 주택부지와 공장부지 등을 공급하는 차원에서 기존의 준농림지역과 준도시지역을 관리지역이라는 이름으로 되살려 놓았기 때문입니다.

이름하여 이 법으로 태어난 소위 ‘국토계획법’은 이전의 도시와 비도시, 즉 도시계획법과 국토이용관리법으로 이원화되어 있던 법을 일원화하여 도시지역에만 적용하던 도시계획법을 비도시지역에도 적용하게 했습니다. 뿐만 아니라 도시계획을 도시기본계획과 도시관리계획으로 구분하여 기존의 도시계획은 도시관리계획으로 전환하였습니다.그리하여 비도시지역에도 도시기본계획과 도시관리계획을 수립하고 개발행위허가제를 적용할수 있게 되었습니다.

또한 , 지구단위계획을 제1종 지구단위계획과 제2종 지구단위계획으로 이원화하여 전자는 기존의 도시지역 지구단위계획을 맡고, 후자는 비도시지역의 난개발을 방지하는 역할을 맡게 되었습니다. 이와같은 지구단위계획은 용도를 중심으로 토지의 계획적 이용을 도모하는 용도지역제와 비교되는 개념입니다. 또한 토지이용규제효과가 나타나는 용도지역제와 달리 개발이 예상되는 지역을 계획적으로 집중 개발하도록 유도하여 난개발을 방지하고 토지이용확대라는 효과를 가져다줍니다.

이러한 지구단위계획은 대개 결정일로부터 5년이내에는 이를 변경하지 않는 것으로 합니다. 제 1종 지구단위계획은 향후10년 내외에 걸쳐 나타날 기존 시ㆍ군의 성장 발전 등의 여건 변화 모습을 상정하여 수립합니다. 그리고 제2종 지구단위계획은 향후 5년 내외에 개발이 예상되는 비도시지역의 미래 모습을 상정하여 수립됩니다. 따라서 투자자에게 중요한 지역은 기존 도시지역은 상정하여 토지 이용을 합리화하고 기능을 증지시키는 데 목적을 두고 있는 제1종 지구단위계획구역보다는 기존 비도시지역의 난개발을 방지하기 위해 적극적으로 개발 수요를 집단화하여 친환경적이고 체계적인 개발을 유도하는 제2종 지구단위계획구역입니다.

제2종 지구단위계획은 대개 당해지역의 중심기능에 따라 주거ㆍ산업ㆍ유통ㆍ관광휴양ㆍ복합기능 등으로 구분됩니다. 토지이용현황 및 추이를 감안하여 볼 때 향후 5년 이내에 주민의 집단적 생활 근거지로 이용되어 계획적인 개발이 필요한 경우에는 주거형 지구단위계획을 , 농공단지나 공장ㆍ근로자주택ㆍ농어촌관련시설 등의 계획적인 개발이 필요한 경우에는 산업형 지구단위계획을 지정합니다. 또, 물류시설, 유통단지, 집배송 센터, 대규모 할인점, 소매점 등이 필요한 경우에는 유통형 지구단위계획을, 관광 사업에 필요한 시설 및 체육시설 드이 필요한 경우에는 관광휴양형 지구단위계획을 지정합니다.

이와같은 지구단위계획은 그 지역 범위가 크고 대형시설을 상정하고 분석해야 하기 때문에 향후 5년 이내에 주택사업이나 무류, 공장, 관광업 등에 뛰어들어야 하는 실수요형 투자자가 적극적인 관심을 보일만 합니다.

반면, 관리지역은 지역적인 개념이 아니라 구 비도시지역의 토지 전반에 걸쳐 나타나는 것이기 때문에 모든 국민과 기업이 관심을 가져야 할 기본적인 토지 개념이 되었습니다. 그러므로 집이나 공장을 짓거나 펜션을 짓거나 아니면 선점한 후 나중에 만날 실수 요자에게 처분을 해야 한다거나 등에 상관없이 경제활동을 하는 국민이라며 누구든 관리지역의 변화에 귀를 기울여야 합니다.

대개 기존의 도시지역은 이미 지가가 상당한 수준으로 올라있어 사업 착수할 때 원가가 많이 들지만 기존의 비도시지역은 천차만별이고 공급이 가능한 필지도 많기 때문에 잘만 고른다면 낮은 원가로 원하는 건물을 지을 수 있습니다. 그러나 준농림지역과 달리 관리지역은 다시 세 개의 지역으로 분류하여 어떤 것은 보전하고 , 어떤 것은 계획적인 이용개발을 유도하며, 또다른 것은 농림어업의 생산을 위해 지정하기 때문에 준농림지역처럼 무조건 덤벼들 수 있는 지역은 아닙니다.

이를 구체적으로 구분해서 살펴보면 보전관리지역은 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간확보, 생태계보전 등을 위해 보전이 필요한 지역입니다. 생산관리지역은 농림어업의 생산을 위해 관리가 필요한 지역이며, 계획관리지역은 도시지역으로 편입이 예상되거나 자연환경을 고려하여 계획적이고 체계적으로 이용 개발이 필요한 지역으로 나누어집니다. 하지만 토지이용계획확인원을 발급해 보면 관리지역으로만 표기되고 세분화된 지역은 나타나지 않는데, 이는 전국 어느 지역이든 우선 관리지역으로 지정해 두고 그 세분화 작업을 한창 진행하고 있기 때문이다.

이런 작업은 보통 2년이라는 긴 기간 동안 이루어지기 때문에 전국적으로 세분화가 확정된 관리지역이 등장하여 널리 알려지기 까지는 3년정도의 시간이 흘러야 할 것입니다. 이는 부동산의 기본적인 단기 사이클이 3년에 걸쳐 도입기-성장기-성숙기-쇠퇴기의 과정을 거치는 것과 비슷한 시간개념입니다.

이렇게 해서 결정되면 그에 따라 이용개발이 진행되는데, 계획의 차원을 벗어나면 다음 단계인 용도단계에서 규제를 받게됩니다. 이러한 규제적인 용도제한은 구분된 관리지역에 따라 적용됩니다.

토지면적 대비 건물바닥면적을 보여주는 건폐율도 보전과 생산 관리지역은 20%, 계획관리지역은 40%입니다. 또한 토지면접 대비건물연면적을 보여주는 용적률도 보전과 생산관리지역은 50~80%인데 계획관리지역은 50%이상 100%이하이고, 관리지역중 제2종 지구단위계획구역에 대한 건폐율은 60%, 용적률은 150%이하의 범위 안에서 도시계획조례로 정할 수 있습니다. (세분화된 관리지역의 행위제한 즉,원칙적으로 a)건축 가능한 건물,b)도시계획조례에 의한 건축 가능한 건물은 생략합니다.)

계획관리지역은 다른 관리지역에 비해 건축할 수 있는 건축물의 범위가 넓습니다. 건축이 가능한 범위가 넓다는 것은 이용가능성을 증대시켜 유효수요를 유발하고 이에 정비례하게 희소가치를 높여서 토지가치가 높아짐을 의미합니다.따라서 투자자나 실수요자가 구입한 관리지역의 토지가 2,3년후 그곳이 계획관리지역으로 된다면 투자가치나 내재가치가 가장 높아진 경우입니다.