[스크랩] 지구단위 질의응답

지구단위 질의응답 

                   자료편집:도시개발네트워크

제 목   지구단위계획구역 지정 실효시 용도지역 환원

질의내용  ㅇ 용도지역이 변경(자연녹지 주거)된 지역에 지구단위계획구역이 지정되었으나 지구단위계획이 수립되지 않아 지구단위계획구역 지정이 실효되는 경우 동지역이 지구단위계획구역 지정 이전의 용도지역(자연녹지)으로 환원되는지 여부?

회신내용 ㅇ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제53조제1항에 의하면 지구단위계획구역의 지정에 관한 도시관리계획결정의 고시일로부터 3년이내에 당해 지구단위계획구역에 관한 지구단위계획이 결정.고시되지 아니하는 경우에는 그 3년이 되는 날의 다음날에 당해 지구단위계획구역의 지정에 관한 도시관리계획 결정은 그 효력을 상실함. 다만, 다른 법률에서 지구단위계획의 결정(결정되는 것으로 보는 경우를 포함)에 관하여 따로 정한 경우에는 그 법률에 의하여 지구단위계획을 결정할 때까지 지구단위계획구역의 지정은 그 효력을 유지하도록 하고 있음.

또한 지침 2-2-10.에 의하면 지구단위계획수립을 전제로 미리 용도지역이 변경되었으나 지구단위계획구역 지정결정후 3년이내에 지구단위계획이 수립되지 아니하여 구역지정이 실효되는 경우 종전의 용도지역으로 환원하는 것을 원칙으로 함.

 

제 목   도시계획시설을 지구단위계획구역에 포함 가능 여부

질의내용  ㅇ 지구단위계획으로 결정할 수 있는 도시계획시설에 해당되지 아니하나 별도의 도시관리계획으로 결정된 도시계획시설을 지구단위계획구역에 포함할 수 있는지 여부?

회신내용 ㅇ 제1종 지구단위계획수립지침 3-5-2.에 의거 지구단위계획으로 결정할 수 있는 도시계획시설에 해당되지 않더라도 별도의 도시관리계획으로 결정된 도시계획시설을 지구단위계획 결정권자가 당해 지구단위계획구역에 포함하는 것이 필요하다고 인정하는 경우에는 이를 포함할 수 있을  것임.

제 목   지구단위계획구역 실효시 용도지역 적용

질의내용  ㅇ 일반주거에서 일반상업지역으로 도시계획변경결정이 고시되어 도시설계구역으로 지정되었으나 종전 도시계획법(제6,243호로 개정된 법률) 부칙 제7조 제1항 및 제2항의 규정에 의거 2년이내에 지구단위계획결정이 되지 아니하여 지구단위계획구역이 실효된 경우 일반상업지역으로 보아 건축이 가능한 지 또는 일반주거지역으로 환원되는 지

회신내용 ㅇ 질의의 해당지역이 일반주거지역에서 일반상업지역으로 용도지역 변경시 지구단위계획에 의한 계획적 개발을 전제로 하는 경우에 한하여 도시계획에 의한 용도지역 변경결정을 하였는 지가 불분명하나,

ㅇ 이를 전제로 결정한 후 지구단위계획결정이 되지 아니하여 지구단위계획구역 지정이 실효되었다면 도시계획(변경)결정에 의하여 일반주거지역으로 환원하거나 다시 지구단위계획구역으로 지정하여 지구단위계획에 의한 개발을 하여야 할 것이니 이와 관련한 구체적인 사항은 당해 시장 군수에게 문의하여 주시기 바람.

 

제 목   지구단위계획구역 실효시 용도지역 적용

질의내용  ㅇ 일반주거에서 일반상업지역으로 도시계획변경결정이 고시되어 도시설계구역으로 지정되었으나 종전 도시계획법(제6,243호로 개정된 법률) 부칙 제7조 제1항 및 제2항의 규정에 의거 2년이내에 지구단위계획결정이 되지 아니하여 지구단위계획구역이 실효된 경우 일반상업지역으로 보아 건축이 가능한 지 또는 일반주거지역으로 환원되는 지

 

회신내용 ㅇ 질의의 해당지역이 일반주거지역에서 일반상업지역으로 용도지역 변경시 지구단위계획에 의한 계획적 개발을 전제로 하는 경우에 한하여 도시계획에 의한 용도지역 변경결정을 하였는 지가 불분명하나,

ㅇ 이를 전제로 결정한 후 지구단위계획결정이 되지 아니하여 지구단위계획구역 지정이 실효되었다면 도시계획(변경)결정에 의하여 일반주거지역으로 환원하거나 다시 지구단위계획구역으로 지정하여 지구단위계획에 의한 개발을 하여야 할 것이니 이와 관련한 구체적인 사항은 당해 시장 군수에게 문의하여 주시기 바람.

 

제 목   계획수립 추진 중 3년이 경과된 경우 지구단위계획 수립

질의내용  ㅇ 제1종지구단위계획 수립을 위한 도시계획위원회 심의 등 절차추진중 그 구역 지정일로부터 3년이 경과된 경우 새로이 지구단위계획수립 절차를 진행하여야 하는지 여부?

회신내용 ㅇ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 "국토계획법") 제53조제1항에 의하면 지구단위계획구역의 지정에 관한 도시관리계획결정의 고시일로부터 3년 이내에 당해 지구단위계획구역에 관한 지구단위계획이 결정.고시되지 아니하는 경우에는 그 3년이 되는 날의 다음 날에 당해 지구단위계획구역의 지정에 관한 도시관리계획결정은 그 효력을 상실하게 되며[다만, 다른 법률에서 지구단위계획의 결정(결정된 것으로 보는 경우를 포함)에 관하여 따로 정한 경우에는 그 법률에 의하여 지구단위계획을 결정할 때까지 지구단위계획의 지정은 그 효력을 유지],

제1종지구단위계획수립지침 2-2-9.에 의하면 2-2-6.의 규정에 의하여 지구단위계획을 반드시 수립하여야 하는 지역에서 구역 지정 결정후 3년 이내에 지구단위계획이 결정.고시되지 아니하는 경우 당해 지역은 지구단위계획구역으로 다시 지정하도록(다만, 지구단위계획의 수립이 필요 없다고 명백히 인정되는 경우에는 그러하지 아니함) 하고 있음.

ㅇ 따라서 위 규정 단서에 해당되지 아니하는 경우, 그 구역 지정일로부터 3년이 경과된 경우에는 당해 지구단위계획구역 지정의 효력은 상실하게 되므로

당해 지역에 지구단위계획구역 지정 및 지구단위계획수립을 위하여는 새로이 도시관리계획 수립 절차를 진행하여야 할 것임.

 

제 목   택지개발지구내 용도변경시 허가나 신고

질의내용  ㅇ 건축법상 미 신고대상인 시설군 내의 용도변경이라도 택지개발지구(지구단위계획구역)안에서는 용도변경 허가나 신고를 득하여야 하는지 여부?

회신내용 ㅇ「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제54조의 규정에 의하면 지구단위계획구역안에서 건축물을 건축하거나 건축물의 용도를 변경하고자 하는 경우에는 그 지구단위계획에 적합하게 건축하거나 건축물의 용도를 변경하여야 함.

ㅇ 용도변경 허가나 신고가 필요한지 여부는 건축법등 관련법령 규정에 따라야 할 것이며, 용도변경 행위가 가능한지 여부는 당해 지구단위계획의 내용 및 입안취지, 택지개발법령에의 부합여부 등에 따라 판단할 사항임.

 

제 목   구역내 도시계획시설 변경

질의내용  ㅇ 제1종지구단위계획구역내 도시계획시설(도로)을 변경하고자 할 때 지구단위계획으로 변경이 가능한지 아니면 우선 도시계획시설(도로) 변경 결정을 한 후 지구단위계획을 별도로 변경해야 하는지 여부?

회신내용 ㅇ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제52조, 동법 시행령 제46조제2항 및 제1종지구단위계획수립지침 3-5-2.에 의하면 도로는 지구단위계획으로 결정할 수 있는 도시계획시설이므로 지구단위계획 변경을 통하여 당해 도시계획시설(도로)을 변경할 수 있을 것임.

다만, 이를 지구단위계획으로 변경할 지 아니면 도시계획시설 결정을 통하여 변경할 지 여부는 입안권자가 판단할  

제 목   입안제안 동의 철회시 제안요건 충족여부

질의내용  ㅇ 토지소유자에 대한 동의요건을 갖추어 지구단위계획의 입안을 제안하였으나 관할 행정청에 동 제안서가 접수된 이후 토지소유자 중 일부가 동의를 철회한 경우 지구단위계획의 입안제안 요건을 갖추지 못한 경우에 해당되는지 여부  

회신내용 ㅇ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제26조 및 제1종지구단위계획수립지침 2-6-4.에 의하면 주민이 지구단위계획구역 및 지구단위계획을 제안하는 때에는 제안한 지역의 대상 토지면적(국공유지의 면적을 제외)의 80% 이상에 해당하는 토지소유자의 동의가 있어야 하는 바(재개발조합 등 관계법령에 의한 조합이 조합원 총회의 결의를 통해 제안한 경우와 정부투자기관 및 지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 동법 제2조제1항제7호의 사업을 목적으로 설립된 지방공사가 제안한 경우는 그러하지 아니함),

위 토지소유자 동의요건은 관할 행정청에 당해 지구단위계획에 대한 입안제안(접수) 당시 그 동의율을 충족하면 될 것임.

 

제 목   <경과조치>종전 시설용지지구에 설치한 청소년수련시설

질의내용  ㅇ 종전의 국토이용관리법에 의한 준도시지역 시설용지지구에 설치한 청소년수련시설이 현행 도시계획시설의

결정 구조및설치기준에관한규칙 제114조에 부합하지 않는 경우 도시계획시설로 볼 수 있는지 궁금합니다.  

회신내용 ㅇ 국토의계획및이용에관한법률시행령부칙 제11조의 규정에 의하여 종전 국토이용관리법시행령

제7조제1호마목의 규정에 의한 시설용지지구에 설치된 청소년수련시설은 국토의계획및이용에관한법률

제32조 제4항의 규정에 의한 지형도면고시를 하면 도시계획시설의결정 구조및설치기준에관한규칙에도

불구하고 도시계획시설로 결정 고시된 것으로 볼 수 있습니다

제 목   <경과조치>종전 시설용지지구에 설치된 골프장

질의내용  ㅇ 종전 국토이용관리법에 의하여 시설용지지구안에 설치된 체육시설(골프장)에 대하여 시장 군수가

사무위임을 받아 지형도면을 고시하는 경우 도시계획시설로 결정 고시된 것으로 볼 수 있는지 궁금합니다.

ㅇ 도시계획시설로 결정 고시된 것으로 보는 경우(이하 이 경우라 한다) 세부시설을 함께 결정하여야 하는지 궁금합니다.

ㅇ 이 경우 도시관리계획의 결정 고시일이 종전 시설용지지구지정일이 되는지 아니면

국토의계획및이용에관한법률시행령 개정일(2004.1.20)이 되는지 궁금합니다.

ㅇ 이 경우 제2종지구단위계획구역 해제에 관한 절차를 거쳐야 하는지 궁금합니다.  

회신내용 ㅇ 국토의계획및이용에관한법률시행령 부칙 제11조 제2항의 규정에 의하여 시 도지사가 직접 지형도면을 작성하거나 직접 지형도면을 승인한 경우라면 도시계획시설로 결정 고시된 것으로 볼 수 있습니다.

ㅇ 도시계획시설의결정 구조및설치기준에관한규칙 제2조 제2항에서 규정하는 시설은 반드시 세부조성계획을함께 결정하여야 하나, 질의의 체육시설(골프장)은 세부조성계획을 함께 결정하는 대상이 아닙니다.

ㅇ 종전 국토이용관리법에 의하여 시설용지지구안에 설치된 체육시설(골프장)에 대하여 국토의계획및이용에관한법률 제32조 제4항에 의하여 지형도면을 고시하면 그 고시일이 도시관리계획결정 고시일이 됩니다.

ㅇ 국토의계획및이용에관한법률 부칙 제17조 제1항의 규정에서 도시계획시설로 보는 시설이 포함된 시설용지지구는 제2종지구단위계획구역으로 지정된 것으로 보지 않으므로 별도의 제2종지구단위계획구역 해제절차는 필요하지 않습니다.  

 제 목   산업형 지구단위계획수립기준상 도로요건

질의내용  ㅇ 산업형 제2종지구단위계획수립기준상의 도로요건중 "기타 12m 이상 도로"란 도로구역으로 결정된 도로부지를 의미하는지 여부?

회신내용 ㅇ 제2종지구단위계획수립지침에서 규정하고 있는 기반시설중 도로요건은 당해 구역에 합당한 도로시설의 공급을 통하여 접근성 향상, 원활한 교통소통, 안전한 차량운행, 교통혼잡 저감 등을 위한 것으로서 제2종지구단위계획수립지침 5-2-2.(1)에서 규정하고 있는 산업형 제2종지구단위계획의 도로요건중 "기타 12m 이상 도로"는 해당법령에 의해 도로구역으로 결정된 전체 도로부지를 의미하는 것이 아니라 실제 도로교통에 활용될 수 있는 도로폭을 의미하는 것임

 

제 목   관광휴양형 지구단위계획수립시 용도지역

질의내용  ㅇ 단일시설이 아닌 골프장을 관광휴양형 지구단위계획을 수립하여 건설하고자 할 때 사업부지 전체가 관리지역에 포함되어야 하는지?

회신내용 ㅇ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제51조제3항 및 동법 시행령 제44조제2항에 의하여 도시지역외의 지역에는 관광휴양형 지구단위계획의 수립이 가능하며, 제2종지구단위계획수립지침 7-6-1.에 의하여 당해 지구단위구역내 일부에 체육시설을 설치하고자 하는 경우 체육시설 용지를 별도로 구획하여 도시계획시설의 결정.구조 및 설치기준에 관한 규칙 제99조 내지 제101조의 규정을 적용하여야 함.

제 목   지구단위계획수립관련

질의내용  ㅇ 종전 국토이용관리법에 의한 준도시지역으로 용도지역을 변경하였으나 개발계획이 고시가 되지 않았으며, 국토의계획및이용에관한법률(이하 "국토계획법") 시행이전에 온천법에 의한 개발계획을 수립중에 있는 경우 종전 국토이용관리법시행령제11조제3항의 규정에 의한 관계 행정기관의 장이 관계법령에 의하여 수립하는 경우로 보아 제2종지구단위계획을 수립하지 않아도 되는지 및 제2종지구단위계획을 수립하여야 한다면 관계법령에 의한 개발계획 수립전에 하여야 하는지  

회신내용 ㅇ 종전 국토이용관리법에 의한 개발계획이 고시가 되지 않은 경우에는 국토계획법에 의한 제2종지구단위계획을 수립한 후 개별사업법에 의한 사업승인등을 받아 사업에 착수하여야 함

ㅇ 종전 국토이용관리업무예규('01.3.20)에 의하면 온천법에 의한 개발계획은 준도시지역안에 입지하는 개별 시설의 설치에 관한 계획이므로 종전 국토이용관리법시행령 제11조제3항의 규정에 의한 관계 행정기관의 장이 관계법령에 의하여 수립하는 개발계획(국토이용관리업무 예규 2001.03.20 참조)이 아님.

 

제 목   주택법에 의한 지구단위계획 의제시 종변경 사항 포함 가능 여부

질의내용  ㅇ 제1종일반주거지역안에서 주택법에 의한 주택건설사업 승인시 제1종지구단위계획을 의제토록 하고 있는 바, 제1종일반주거지역을 제2종 또는 제3종일반주거지역으로 변경하는 사항을 지구단위계획에 포함하여 의제처리할 수 있는지

회신내용 ㅇ 주택법 제17조제1항제5호의 규정에 의하면 주택건설사업계획의 승인고시가 있는 경우에는 국토의계획및이용에관한법률(이하 "법"이라 함) 제30조의 규정에 의한 도시관리계획의 결정중 법 제49조제1호의 규정에 의한 제1종지구단위계획을 의제하도록 하고 있음 또한, 법 제52조제1항제1호 및 법 시행령 제45조제1항의 규정에 의하면 지구단위계획의 내용에는 용도지역 또는 용도지구를 세분 또는 변경하는 사항을 포함할 수 있도록 하고 있으므로 동 사항을 포함하는 경우에는 제1종일반주거지역을 제2종 또는 제3종일반주거지역으로의 변경이 의제처리 될 수 있을 것으로 판단됨 다만, 용도지역 변경 허용 여부는 도시기본계획 등 당해지역의 관련계획, 도시관리계획의 현황, 주변지역의 환경, 개발현황 등을 종합적으로 검토하여 사업승인권자 등이 판단하여야 할 사항임

 

제 목   지구단위계획으로 층수 완화적용 여부

질의내용  ㅇ 제1종일반주거지역에서 허용되지 않는 판매 및 영업시설(2,000m2이상)을 제1종지구단위계획으로 설치가 가능한지 및 4층이하로 층수를 제한하고 있는 동 용도지역에서 지구단위계획으로 층수를 완화적용받을 수 있는지 여부

회신내용 ㅇ 국토의계획및이용에관한법률(이하 "국토계획법")시행령 제46조제5항에 의하면 제1종지구단위계획구역안에서는 제1종지구단위계획으로 국토계획법 제76조의 규정에 의하여 국토계획법 시행령 제30조 각호의 용도지역안에서 건축할 수 있는 건축물(도시계획조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물의 경우 도시계획조례에서 허용되는 건축물에 한함)의 용도 종류 및 규모 등의 범위안에서 이를 완화하여 적용할 수 있도록 규정하고 있음

ㅇ 따라서, 제1종일반주거지역에서 허용되지 않는 건축물이라 하더라도 제1종지구단위계획으로 주거지역내의 건축제한 범위내에서 완화 적용이 가능하도록 하고 있으나, 이와같이 완화하여 적용할 지 여부는 입안권자 등이 판단할 사항임  

 

제 목   보전용지에 지구단위계획 변경 수립

질의내용  ㅇ 기지정된 제2종지구단위계획구역의 개발여건이 맞지 않아 실제 개발이 가능한 지역으로 변경하고자 하나 변경하고자 하는 지역이 도시기본계획상 보전용지인 경우 변경 수립이 가능한지 여부?

회신내용 ㅇ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제50조에 의하면 지구단위계획구역 및 지구단위계획은 도시관리계획으로 결정하도록 하고 있고, 도시관리계획은 동 법률 제25조제1항에 의거 광역도시계획 및 도시기본계획에 부합되어야 합니다.

ㅇ 따라서 도시기본계획상 보전용지에 지구단위계획의 입안이 곤란할 것임.

 

제 목   자연녹지에서 연립주택 건축시 지구단위계획 의제

질의내용   ㅇ 제2종일반주거지역에 아파트를 건설하고 이와 연접한 자연녹지지역에 연립주택을 건설하는 내용으로 주택법 제17조에 의한 사업승인시 제1종지구단위계획의 의제처리가 가능한지 여부

회신내용 ㅇ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제25조에 의하면 도시관리계획은 도시기본계획 등 상위계획에 부합하여야 함. 또한, 동법 시행령 제30조에 의하면 자연녹지지역은 도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역으로서 자연녹지지역에서는 지구단위계획을 통한 대규모 개발사업은 불가함.

 

제 목   주민제안 요건

질의내용  ㅇ 주민제안으로 제1종지구단위계획을 수립하고자 하는바, 토지소유자의 행방불명인 토지도 주민제안요건인 토지면적의 80%이상 동의면적에 포함시켜야 하는지 여부  

회신내용 ㅇ 지구단위계획을 수립하기 위한 주민제안 요건인 제안지역 토지면적 80%이상에 해당되는 토지소유자의 동의가 있어야 하는바, 토지소유자의 행방불명으로 동의를 받을 수 없다하여 동 면적을 제외할 수는 없을 것임.

 

제 목   지구단위계획으로 고도지구 폐지가능여부

질의내용  최고고도지구(7층이하)로 지정된 제2종일반주거지역을 지구단위계획으로 제3종일반주거지역으로 종변경하고 최고고도지구를 폐지할 수 있는지 여부?  

회신내용 ㅇ 국토의계획및이용에관한법률(이하 국토계획법) 제52조제1항제1호 및 동법률 시행령 제45조제1항에 의하면 지구단위계획 내용에 영 제30조 각호의 용도지역 또는 제31조제2항 각호의 용도지구를 그 각호의 범위안에서 세분 또는 변경하는 사항을 포함할 수 있도록 하고 있습니다.

따라서, 지구단위계획으로 제2종일반주거지역을 제3종일반주거지역으로 변경을 할 수 있을 것이나, 도시관리계획으로 정한 고도지구의 높이제한을 지구단위계획으로 변경하거나 고도지구를 폐지하는 것은 지구단위계획으로 허용되지 아니합니다.

ㅇ 이 경우 주거지역내에서 용도지역의 변경 허용 여부는 도시기본계획 등 당해지역의 관련계획, 도시관리계획의 현황, 주변지역의 환경, 개발현황 등을 종합적으로 검토하여 관할행정청 판단할 사항입니다.

 

제 목   사업승인시 의제 내용(지구단위계획관련)

질의내용  사업승인시 의제 가능한 지구단위계획 내용은  

회신내용 주택법 제16조(사업계획의 승인) 규정에 의한 주택건설사업과 관련 제17조제1항제5호에 의거 "국토의계획및이용에관한법률 제30조의 규정에 의한 "도시관리계획의 결정" 중 국토계획법 제2조제4호마목의 규정에 의한 계획지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획 중 동법제49조제1호의 규정에 의한 [제1종지구단위계획의 결정] 에 한하여 의제받을 수 있습니다. 끝.  

제 목   주거형 지구단위계획

질의내용  ㅇ 관리지역 및 농림지역인 부지에서 관리지역에는 아파트를 농림지역에는 학교 및 기타시설을 설치하는 것으로 주거형 제2종지구단위계획의 수립이 가능한지 여부?  

회신내용 ㅇ「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조제2항 및 같은법 시행령 제44조의 규정에 의거 주거형 제2종지구단위계획구역은 계획관리지역(관리지역이 세분되기 전까지 관리지역에서도 가능)에 지정이 가능함.

ㅇ 따라서 농림지역에서는 주거형 제2종지구단위계획의 수립이 불가할 것임.  

 

제 목   5년 이내라도 지구단위계획 변경 가능 여부

질의내용  ㅇ 지구단위계획상 연립주택용지를 계획수립후 5년이내라도 단독주택용지로 지구단위계획의 변경이 가능한지 여부

회신내용 ㅇ 제1종지구단위계획수립지침 2-3-13.에 의하면 지구단위계획은 원칙적으로 결정된 날부터 5년 이내에는 이를 변경하지 않는 것으로 하되 관계법령 및 조례의 제.개정, 도시계획 및 도시계획사업의 변경 기타 당해 구역 및 인근 지역의 여건변화 등으로 필요한 경우에는 이를 변경할 수 있도록 하고 있음.

ㅇ 연립주택용지를 단독주택용지로 지구단위계획변경이 가능한지 여부는 당해 지구단위계획의 내용 및 입안취지, 도시관리계획의 현황, 주변지역의 환경, 개발현황 등을 종합적으로 검토하여 그 입안.결정권자가 판단할 사항임.

 

제 목   지구단위계획의 교통영향평가

질의내용  공동주택 부지면적 7만㎡, 건축연면적은 15만㎡인바 시설물의 교통영향평가와 지구단위계획의 교통영향평가 여부

회신내용 환경 교통 재해등에관한영향평가법 시행령 별표1 가목 (1)(자)규정에 의하면 지구단위계획의 경우 부지면적 5만㎡이상의 경우 교통영향평가를 받아야 하며, 동 나목 (1)(가)규정에 의하면 공동주택의 경우 건축연면적 6만㎡ 이상의 경우 시설의 설치를 위한 해당 법령의 인 허가전에 교통영향평가서 제출 또는 협의요청토록 되어 있음을 알려드리니, 자세한 사항은 사업의 승인기관장 또는 협의기관장에게 문의하시기 바랍니다. 끝.

 

제 목   지구단위구역의 변경시 토지적정성평가여부

질의내용  제2종지구단위계획구역내에서 지구단위계획 내용을 변경하고자 할 때 토지적성평가가 필요한지 여부

회신내용 국토의계획및이용에관한법률시행령 제21조제2항10호의 규정에 의하면 지구단위계획구역에서 도시관리계획을 입안하는 경우에는 토지적성평가 대상에서 제외되므로, 질의의 경우와 같이 지구단위계획구역내에서 지구단위계획내용을 변경하고자 하는 경우에는 토지적성평가가 필요 없을 것으로 사료됩니다.

 

제 목   지구단위계획 입안시 지방의회 의견청취 여부

질의내용  ㅇ 지구단위계획구역 지정 및 지구단위계획에 대한 도시관리계획 입안시 지방의회 의견을 들어야 하는지 여부?

회신내용 ㅇ 국토의계획및이용에관한법률 제28조제5항에 의하면 도시관리계획 입안시 같은법 시행령 제22조제7항 각호의 사항에 대하여는 해당 지방의회의 의견을 듣도록 규정하고 있으나,위 시행령 제22조제7항 본문의 단서에 의하면 그 각호에 해당되는 경우에도 지구단위계획으로 결정 또는 변경결정하는 경우에는 지방의회 의견 청취대상에서 제외하도록 하고 있음.

ㅇ 따라서 지구단위계획구역의 지정 및 변경 지정, 지구단위계획에 대한 도시관리계획을 입안하는 경우에는 지방의회의 의견청취 대상이 아님.

 

제 목   지구단위계획구역내 토지적성평가 여부

질의내용  ㅇ 제2종지구단위계획구역내에서 지구단위계획 내용을 변경하고자 할 때 토지적성평가가 필요한지 여부

회신내용 ㅇ 국토의계획및이용에관한법률시행령 제21조제2항10호의 규정에 의하면 지구단위계획구역에서 도시관리계획을 입안하는 경우에는 토지적성평가 대상에서 제외되므로 질의의 경우와 같이 지구단위계획구역내에서 지구단위계획내용을 변경하고자 하는 경우에는 토지적성평가가 필요 없을 것으로 사료됨

 

제 목   경과규정(지구단위계획변경신청)

질의내용  재건축사업을 하려는 대지에 건축법 시행령(대통령령 제18951호 ; 2005. 7. 18) 시행 전 지구단위계획변경신청을 한 경우 건축법 시행령 제86조의 규정에 대하여 동령 부칙 제2항제3호의 규정을 적용할 수 있는지

회신내용 건축법 시행령(일부개정 2005. 7. 18 대통령령 제18951호) 부칙 제2항제3호의 규정에 의하면 개정령 시행 당시 건축하고자 하는 대지에 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조제6항의 규정에 의하여 지구단위계획에 관한 도시관리계획의 결정고시(다른 법률에 의하여 의제되는 경우를 포함)가 있는 경우 지구단위계획에 포함된 건축기준에 한하여 종전의 규정을 적용하는 것이므로, 관계 법률에 의하여 지구단위계획에 관한 도시관리계획의 결정고시가 되었거나 된 것으로 볼 수 있는 경우를 포함, 건축물의 규모, 높이, 배치 등 건축물의 건축에 있어 건축법 시행령 제86조의 규정에 따라야 할 사항이 포함되어 있는 지구단위계획에 대한 도시관리계획의 결정고시가 되지 아니하였다면 위 부칙의 규정을 적용할 수는 없는 것임을 알려 드리니, 문의의 경우에 관한 개정규정의 적용에 관한 보다 구체적인 사항에 대해서는 관련자료를 갖추어 당해지역 건축허가권자(시장, 군수, 구청장 등)에게 문의하시기 바랍니다. 끝.

 

제 목   지구단위계획입안시 토지소유자의 동의

질의내용   ○ 토지소유자에 대한 동의요건을 갖추어 지구단위계획의 입안을 제안하였으나 관할 행정청에 동 제안서가 접수된 이후 토지소유자 중 일부가 동의를 철회한 경우 지구단위계획의 입안제안 요건을 갖추지 못한 경우에 해당되는지 여부

○ 지구단위계획 입안에 필요한 동의서를 갈음하여 토지사용승낙서를 작성하고 건축허가 신청한 경우 일부가 토지사용승낙을 철회하는 경우 건축허가의 여부  

회신내용 ○ 국토의계획및이용에관한법률 제26조 및 제1종지구단위계획수립지침 2-6-4.(3)에 의하면 주민이 지구단위계획구역 및 지구단위계획을 제안하는 때에는 제안한 지역의 대상 토지면적(국공유지의 면적을 제외)의 2/3 이상에 해당하는 토지소유자의 동의가 있어야 하는 바(재개발조합 등 관계법령에 의한 조합이 조합원 총회의 결의를 통해 제안한 경우와 정부투자기관 및 지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 동법 제2조제1항제7호의 사업을 목적으로 설립된 지방공사가 제안한 경우는 그러하지 아니함), 위 토지소유자 동의요건은 관할 행정청에 당해 지구단위계획에 대한 입안제안(접수) 당시 그 동의율을 충족하면 될 것임을 알려드립니다.

○ 건축법 시행규칙 제6조제1항제1호의 규정에 의거 동법 제8조제1항의 규정에 의하여 건축허가를 받고자 하는 자는 건축허가신청서에 "건축할 대지의 범위와 그 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류(분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축하는 경우에는 건축할 대지의 범위와 그 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류)"를 첨부하여야 하는 것인 바, 건축주가 대지의 소유 또는 사용에 관한 권원을 확보하였는지 여부 및 첨부된 서류와 다르게 권리에 변동이 있는 경우 건축허가가 가능한지 여부는 당해 건축허가권자가 첨부된 서류 및 권리의 변동내용 등을 확인하여 판단할 사항이니 구체적인 사항은 건축허가권자에게 문의하시기 바랍니다.

 

제 목   도시계획시설을 포함한 지구단위계획구역의 지정

질의내용  주거지역내에서 도시계획시설(근린공원) 일부 부지를 포함하여 주택사업을 위한 지구단위계획구역을 지정하고, 근린공원에 저촉되는 부분에 대하여는 공원을 조성하여 기부채납하는 것으로 지구단위계획을 수립할 수 있는지 여부?  

회신내용 ㅇ 제1종지구단위계획구역은 주택법 제16조의 규정에 의한 대지조성사업지구, 양호한 환경의 확보 또는 기능 및 미관의 증진 등을 위하여 필요한 지역으로서 특별시 광역시 시 또는 군의 도시계획조례가 정하는 지역 등 국토의계획및이용에관한법률 제51조제1항 및 동법 시행령 제43조에 해당하는 지역을 대상으로 지정할 수 있으며,

주민(이해관계자 포함)은 동법 제26조제1항제2호에 의거 지구단위계획구역의 지정 및 변경과 지구단위계획의 수립 및 변경에 관한 사항을 당해 지구단위계획 입안권자에게 입안제안 할 수 있습니다.

ㅇ 질의의 경우 제1종지구단위계획구역의 지정 및 지구단위계획을 입안할 지 여부는 상기 규정에 해당되는 지역인지 여부, 공원조성계획등 관련계획과의 부합 여부 등에 따라 당해 지구단위계획 입안권자가 판단할 사항 입니다.

 

제 목   자연녹지지역을 주거지역으로 변경하는 지구단위계획 수립가능여부

질의내용   자연녹지지역을 지구단위계획에 의해 제2종 일반주거지역으로 용도지역 변경이 가능한지?  

회신내용 ㅇ 국토의계획및이용에관한법률 제52조제1항제1호 및 법 시행령 제45조제1항의 규정에 의하면 지구단위계획으로 동 시행령 제30조 각호의 용도지역 범위안에서 이를 세분 또는 변경할 수 있도록 하고 있으나, 지구단위계획으로 녹지지역을 주거지역으로 변경하는 것은 허용되지 아니합니다.

 

 

제 목   주택재건축조합동의서의 지구단위계획입안제안동의서 갈음여부

질의내용  제1종지구단위계획의 변경 입안제안과 관련하여 주택재건축사업조합 설립 동의서를 지구단위계획 변경 입안제안 동의서로 간주할 수 있는지 여부  

회신내용 ㅇ 주민(이해관계자 포함)이 지구단위계획을 입안제안하고자 하는 경우에는 제안한 지역의 대상 토지면적(국공유지의 면적을 제외한다)의 80% 이상에 해당하는 토지소유자의 동의가 있어야 합니다(재개발조합 등 관계법령에 의한 조합이 조합원 총회의 결의를 통해 제안한 경우와 정부투자기관 및 지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 동법 제2조제1항제7호의 사업을 목적으로 설립된 지방공사가 제안한 경우는 그러하지 아니함).

ㅇ 질의의 경우 도시및주거환경정비법에 의한 주택재건축조합의 설립을 위한 동의와 지구단위계획 입안제안시의 토지소유자의 동의는 다른 행위로서 일반적으로 주택 재건축 조합 설립 동의를 지구단위계획 입안제안 동의서로 간주할 수는 없을 것으로 사료됩니다.

ㅇ 다만, 주택재건축사업조합 설립 동의서에 지구단위계획의 입안제안 동의에 관한 내용이 포함되어 있는지 여부 등 구체적인 사항은 관할 행정청에서 판단할 사항임을 알려드리니 구체적인 사항은 관할 행정청에 문의하시기 바랍니다.

 

제 목   지구단위계획에서 지자체 조례에 의한 용적률 완화

질의내용   지구단위계획구역이며 중심상업지역과 일반상업지역이 혼재된 부지로서 지구단위계획으로 일반상업지역 부분을 중심상업지역으로 변경하고 주상복합아파트 건축을 하고자 하는 경우,해당지역 조례에서 공원에 인접한 대지이거나 공개공지를 확보하는 때에는 용적률을 완화 적용할 수 있도록 규정되어 있다면, 변경된 용도지역(중심상업지역) 용적률을 기준으로 하여 공원 인접대지 및 공개공지 확보에 따른 완화규정을 모두 적용하여 용적률 완화가 가능한지 여부?  

회신내용 ㅇ 국토의계획및이용에관한법률(이하 "국토계획법") 제52조제1항제1호 및 같은법 시행령 제45조제1항의 규정에 의하면 지구단위계획 내용에는 용도지역 또는 용도지구를 세분 또는 변경하는 사항을 포함할 수 있도록 하고 있으며, 국토계획법 제78조제4항 및 같은법 시행령 제85조제4항에 의하면 공원등 건축이 금지된 공지에 접한 도로를 전면도로로 하는 대지 안에 건축물을 건축하는 경우 등에는 당해 용도지역 용적률의 120% 이하의 범위내에서 도시계획조례로 따로 정할 수 있도록 하고 있습니다.

또한, 건축법 제67조 및 같은법 시행령 제113조에 의하면 공개공지 또는 공개공간을 설치하는 경우에는 당해지역에 적용되는 용적률의 1.2배이하 범위안에서 당해 지역 건축조례가 정하는 바에 따라 완화하여 적용할 수 있도록 하고 있습니다.

ㅇ 따라서, 질의의 경우 지구단위계획을 통하여 변경되는 용도지역(중심상업지역)의 용적률을 기준으로 하여 국토계획법 제78조제4항 및 건축법 제67조에 의거 당해 도시계획조례 및 건축조례가 정하는 바에 따라 지구단위계획으로 용적률의 완화가 가능할 것이나 이와 같이 완화하여 지구단위계획을 입안할지 여부는 그 입안권자 등이 판단할 사항입니다.

 

제 목   지구단위계획으로 용도지역 변경 및 용도지역 변경과 지구단위계획 병행추진 가능 여부

질의내용  ㅇ 자연녹지지역(시가화예정용지)을 지구단위계획을 통하여 준주거지역으로 변경이 가능한지 여부 및 불가능한 경우 도시관리계획으로 연구단지 조성에 적합한 준주거지역으로의 변경과 동시에 지구단위계획의 수립이 가능한지 여부?

 

회신내용 ㅇ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제52조제1항제1호 및 법 시행령 제45조제1항에 의하면 지구단위계획으로 동 시행령 제30조 각호의 용도지역 범위안에서 이를 세분 또는 변경할 수 있도록 하고 있으나, 지구단위계획으로 녹지지역을 주거지역으로 변경하는 것은 허용되지 아니함.

ㅇ 시가화예정용지는 당해 도시의 발전에 대비하여 개발축과 개발가능지를 중심으로 시가화에 필요한 개발공간을 확보하기 위한 용지로써 동 지역을 주거지역으로 변경할 지는 도시관리계획 입안권자 등이 도시기본계획 등 관련계획에 부합여부, 당해 지역의 개발여건, 주변지역의 환경 등 제반요인을 고려하여 판단할 사항임.

ㅇ 입안권자가 용도지역 변경이 타당하다고 인정되어 도시관리계획을 변경하고자 하는 경우 용도지역변경을 위한 도시관리계획 변경과 제1종지구단위계획의 수립을 병행하여 추진할 수도 있을 것임.

 

제 목   지구단위계획을 통한 사선제한 완화여부

질의내용  건축법에 의한 사선제한으로 층수가 12층으로 제한된 제2종일반주거지역에 지구단위계획을 수립하면 12층을 초과하여 건축이 가능한지 여부?  

회신내용 ㅇ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 "국토계획법") 시행령」 제46조제5항에 의하면 제1종 지구단위계획구역안에서는 제1종 지구단위계획으로 제30조 각호의 용도지역안에서 건축할 수 있는 건축물(도시계획조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물의 경우 도시계획조례에서 허용되는 건축물에 한함)의 용도 종류 규모 등의 범위안에서 이를 완화하여 적용할 수 있도록 규정하고 있습니다.

ㅇ 또한 같은법 시행령 제46조제1항에 의하면 제1종 지구단위계획구역안에서 건축물을 건축하고자 하는 자가 그 대지 또는 당해 구역안의 일부 토지를 공공시설 부지로 제공하는 경우에는 당해 건축물에 대하여 제1종 지구단위계획으로 같은법 시행령 제46조 각호의 비율까지 건폐율 용적률 및 건축법 제51조의 규정에 의한 높이제한을 완화하여 적용할 수 있도록 하고 있습니다.

ㅇ 따라서, 질의의 경우 공공시설 부지를 제공하여 건축법 제51조의 규정에 의한 높이제한을 완화할 수는 있도록 하고 있으나, 이와 같이 완화하여 지구단위계획을 입안할지 여부는 그 입안권자가 판단할 사항입니다.

 

제 목   주민제안으로 지구단위구역의 일부를 제척할 수 있는지

질의내용  제1종지구단위계획구역으로 지정된 지역에 대하여 주민제안으로 일부 필지를 제외하는 것으로 지구단위계획구역의 변경 지정 입안제안이 가능한지 여부  

회신내용 ㅇ 국토의계획및이용에관한법률 제26조제1항에 의거 주민(이해관계자 포함)은 지구단위계획구역의 지정 및 변경과 지구단위계획이 수립 및 변경에 관한 사항을 지구단위계획 입안권자에게 입안제안할 수 있습니다.

ㅇ 다만, 이 제안사항을 지구단위계획으로 입안할지 여부는 도시기본계획 등 관련계획에 부합여부, 도시관리계획의 현황, 개발여건, 주변환경 등 제반요인을 고려하여 그 입안권자가 판단할 사항이므로 구체적인 사항은 관할 행정청에 문의하시기 바랍니다.

 

제 목   택지준공후 10년 경과하지 않은 사업지구내 지구단위계획변경 가능여부

질의내용  준공후 10년이 경과하지 않은 택지개발사업지구내 공공청사(동사무소)용지를 지역주민의 자녀를 보육하기 위하여 시에서 설치,운영하는 시립 어린이집을 신축하기 위한 용지로 지구단위계획변경이 가능한지 여부  

회신내용 택지개발업무처리지침 제29조 제2항 제4호의 규정에 의하여 공익목적에 따라 국가,지방자치단체가 관리하는 공공시설의 설치 또는 변경을 위한 경우에는 택지개발사업 준공당시 수립된 지구단위계획의 변경이 가능할 것입니다.

다만, 변경하고자 하는 시설이 "공공시설"에 포함하는지 여부는 택지개발촉진법 제2조제2호의 규정에 따라 판단하여야 할 것이며, 동 시설이 "공공시설"에 해당한다 할지라도 도시의 기능을 극대화하고 건전한 발전을 도모하기 위해 택지개발계획에서 정한 토지이용계획, 수용인구, 주택에 관한 계획 및 공급승인된 용도에 따라 사용토록 규정한 취지와 특히 도로 및 공원 등의 공공시설과 달리 건축용도의 변경에 따른 각종 기반시설의 부족여부 및 이미 분양완료된 유사용도 소유자의 피해 등을 공익목적과 연계하여 충분히 검토되어야 할 것으로 사료됩니다.

 

제 목   조성이 완료된 대지에서 주상복합건축 건축시 지구단위계획

질의내용  ㅇ 일반상업지역내 조성이 완료된 기존 건축물이 있는 대지(13,990m2)상에 주상복합아파트를 건립하고자 하는 경우 지구단위계획을 수립하여야 하는지?

 

회신내용 ㅇ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 "국토계획법") 시행령 제53조제3호다목에 의하면 "조성이 완료된 기존 대지에서의 건축물 그 밖의 공작물의 설치를 위한 토지의 굴착인 경우"에는 경미한 행위로서 개발행위허가를 받지 않도록 하고 있음.

따라서, 관할 행정청이 경미한 개발행위로 인정한다면 국토계획법 시행령 제55조에 의한 용도지역별 개발행위허가의 규모제한 적용 배제를 목적으로 하는 지구단위계획 수립은 불필요하다고 사료됨.

ㅇ 다만, 국토계획법 제51조 및 동법 시행령 제43조에 의한 지역은 제1종지구단위계획 구역을 지정할 수 있도록 하고 있으므로 지구단위계획 수립이 필요한지 여부 등 구체적인 사항은 해당 시.군에 문의할 사항임.

 

 

 제 목   지구단위계획이 수립되지 않은 상업지역에서 공동주택건립 가능여부

질의내용  상세계획 또는 지구단위계획제도가 없을 당시인 1991.12.14(구 도시계획법상 상세계획 시행일자) 이전에 택지개발촉진법에 의하여 조성된 상업용지(일반상업지역)에 일부 공동주택이 포함된 상업용 건물(주상복합아파트)을 신축할 수 있는지 여부  

회신내용 택지개발촉진법에 의거 개발. 공급된 택지는 택지개발계획에서 정한 토지이용계획, 수용인구 및 주택에 관한 계획과 동법 제19조의 규정에 의거 공급승인된 용도에 따라 주택 등이 건설되고 사용되어져야 합니다.

이는 계획수립단계에서부터 사업지구의 수용호수 및 수용인구 등을 결정하여 그 규모에 적정한 간선시설과 기반시설을 설치함으로서 건전한 도시의 발전을 도모함은 물론 체계적이고 효율적인 관리가 가능하기 때문입니다.

이 때, 택지개발사업지구의 수용인구는 상주인구를 의미하나 기반시설 및 간선시설 등의 규모는 이동인구를 포함하게 되고, 기반시설 수요의 대부분을 차지하는 상주인구는 주택건설용지(공동주택 및 단독주택 등)만을 기준으로 산정하므로 상업용지 내에는 상주인구를 수용하는 건축물을 건축할 수 없습니다.

택지개발사업지구 상업용지내 주상복합아파트의 건립은 계획단계에서부터 상주인구를 반영한 기반시설 및 간선시설 계획을 수립하여 지구단위계획으로 구체적인 용도결정을 하여야만 가능한 사항임을 알려드리니 참고하시기 바랍니다.

 

제 목   입안이 제한된 지역에서의 지구단위계획구역 지정

질의내용  ㅇ 철도로부터 170m이내이며 지방1급하천으로부터 10m이내의 거리에 있는 부지(249,878m2)상에 수목원 조성을 위한 제2종지구단위계획구역의 지정이 가능한지 여부?

 

회신내용 ㅇ 제2종지구단위계획수립지침 2-2-5.에 의하면 하천법에 의한 국가하천.지방1급하천의 양안중 당해 하천의 경계로부터 100m 이내인 지역, 철도.고속철도.고속국도(계획을 포함)의 경계에서 500m 이내에 있는 지역 등에서는 제2종지구단위계획구역으로 지정할 수 없도록 하고 있으며,

다만, 이에 해당되는 지역이라도 입안권자가 지역적 특성을 감안하여 불가피하다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니함.

ㅇ 제2종지구단위계획구역의 지정 여부는 당해 시설의 공공성 및 특수성, 도시기본계획등 관련계획과의 부합여부, 당해 지역 도시관리계획의 현황, 개발여건, 주변환경 등 제반요인을 감안하여 그 입안.결정권자가 판단할 사항임.

 

 

제 목   입안이 제한된 지역에서의 지구단위계획구역 지정

질의내용  ㅇ 철도로부터 170m이내이며 지방1급하천으로부터 10m이내의 거리에 있는 부지(249,878m2)상에 수목원 조성을 위한 제2종지구단위계획구역의 지정이 가능한지 여부?

 

회신내용 ㅇ 제2종지구단위계획수립지침 2-2-5.에 의하면 하천법에 의한 국가하천.지방1급하천의 양안중 당해 하천의 경계로부터 100m 이내인 지역, 철도.고속철도.고속국도(계획을 포함)의 경계에서 500m 이내에 있는 지역 등에서는 제2종지구단위계획구역으로 지정할 수 없도록 하고 있으며,

다만, 이에 해당되는 지역이라도 입안권자가 지역적 특성을 감안하여 불가피하다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니함.

ㅇ 제2종지구단위계획구역의 지정 여부는 당해 시설의 공공성 및 특수성, 도시기본계획등 관련계획과의 부합여부, 당해 지역 도시관리계획의 현황, 개발여건, 주변환경 등 제반요인을 감안하여 그 입안.결정권자가 판단할 사항임.

 

 

제 목   택지개발사업지구내 체육시설용지에 설치할 수 있는 시설에 대한 질의

질의내용  택지개발지구내 지구단위계획상 허용용도가 생활체육시설로 지정되어 있을 경우 동 부지내에서 허용용도는 체육시설 및 그 부대시설로 보아 식당, 목욕시설, 매점, 의원 등을 설치할 수 있는지 여부  

회신내용 택지개발지구내의 생활체육시설의 설치에 대하여는 체육시설의설치·이용에관한법률시행규칙 생활체육시설업의 기준과 당해 택지개발지구의 지구단위계획 내용에 따라 허가권자가 검토·판단할 사항입니다

 

제 목   준공사업지구 관리에 대한 질의

질의내용  지구단위계획이 미수립된 택지개발사업 준공지구의 택지개발계획(개발계획, 실시계획) 승인 시, 토지이용계획 및 계획평면도에 주거지역내 공동주택용지로 결정·고시되었을 경우 공동주택용지로 관리하여야 되는지와 관리를 위한 토지이용계획확인원 발급시 공동주택용지로 기재하여 발급하여야 하는지?  

회신내용 택지개발업무처리지침 부칙('95.08.10) 제4항의 "택지개발계획"이라 함은 택지개발사업을 시행함에 있어 취득, 개발, 공급 및 관리 등에 관하여 특례를 정한 택지개발촉진법상의 인·허가사항을 모두 포함(택지개발촉진법 제8조, 제9조, 제11조, 제18조 및 제19조 등)하는 것으로서 지구단위계획의 수립 여부와 관계없이 동 법의 취지에 따라 공동주택용지로 관리하여야 하며, 토지이용계획확인원 발급시에도 지정용도사용의무의 이행 및 택지개발사업의 목적달성이 가능하도록 가능한 사용용도를 기재하여 건축허가권자는 물론, 일반 국민들에게 까지 널리 알려야 할 것입니다.

 

 제 목   준공된 택지개발사업지구에서 필지의 합병, 분할이 가능한지

질의내용  택지개발촉진법에 의거 조성한 택지개발사업지구를 유지 관리함에 있어 택지개발업무처리지침 제29조 제2항에 "택지개발사업 준공일로부터 10년간은 준공당시 수립된 지구단위계획을 유지하여야 한다" 라고 규정하고 있는 바 유지되어야할 지구단위계획에 토지이동(분할, 합병) 사항도 포함되는지의 여부.  

회신내용 택지개발업무처리지침 제29조 제2항 "택지개발사업 준공일로부터 10년간은 준공당시 수립된 지구단위계획을 유지하여야 한다" 라고 규정하고 있는 것은 택지개발계획에서 정한 토지이용계획, 수인용구, 주택에 관한 계획, 기반시설계획 및 공급승인된 용도에 따라 주택 등이 건설되어야 지구단위계획에서 수립된 모든 사항을 포함하는 것이므로 토지분할, 합병도 포함됨을 알려드립니다

 

제 목   2003.12월 개정된 택지개발업무처리지침 제29조가 개정전 준공된 택지지구의 적용여부

질의내용  '03년 12월 개정된 택지개발업무처리지침 제29조의 "준공된 택지개발지구는 준공일로부터 10년간은 준공당시 수립된 지구단위계획을 유지하여야 한다"라고 규정하고 있는 바, 동 지침 개정전 준공된 분당신도시의 경우에도 개정된 규정이 적용되는지 여부  

회신내용 준공된 택지지구는 계속하여 도시의 기능을 극대화하고 도시의 건전한 발전을 도모할 수 있도록 지구단위계획으로 관리하도록 하고 있으며, 준공일로부터 10년간은 준공당시 수립된 지구단위계획의 변경을 제한하고 있음.

질의하신 "준공일로부터 10년간 지구단위계획 변경제한"을 규정한 지침개정('03년12월)이전에 준공된 경우 적용여부에 대하여는 개정이전부터 지구단위계획(또는 상세계획)에 의해 관리하도록 되어 있었으며, '03.12 개정시에는 변경제한 기간을 추가로 정한 것으로 취득당시 용도를 소급하여 제한하는 것이 아니라 용도의 변경을 제한하는 것이므로 기존의 택지지구에도 적용됨을 알려드립니다

 

제 목   택지지구내 새로운 용도지역 지정시기

질의내용  - 택지개발촉진법 제8조 및 제9조의 규정에 의거 개발계획 및 실시계획이 승인 고시됨으로써 택지개발 용지로 편입된 토지의 국토의계획및이용에관한법률 제51조에 의한 지구단위계획의 지정시기는 ?  

회신내용 - 택지개발지구의 경우 택지개발촉진법 제9조의 규정에 의한 실시계획승인시 동법 제11조제1항제1호의 규정에 의하여 국토의계획및이용에관한법률 제30조의 규정에 의한 도시관리계획의 결정이 있는 것으로 보도록 정하고 있으므로 택지개발사업 실시계획승인이 지구단위계획의 지정시기임.

 

제 목   정비계획과 지구단위계획간 관계

질의내용  Q : 정비계획은 지구단위계획으로 간주되어 도시계획결정을 의제한다고 볼 수 있으므로 정비계획수립시 일반주거지역 종세분을 할 수 있는 지 여부

 

회신내용 A : 정비계획의 내용에는 일반주거지역 종세분이 포함되어 있지 않으므로 정비계획으로 종세분은 할 수 없음

 

 

제 목   도시계획시설 결정과 지구단위계획 병행 추진

질의내용  ㅇ 도시계획시설(전기공급설비 : 송전선로) 변경 결정과 지구단위계획구역 지정을 동시에 추진 가능 여부?

 

회신내용 ㅇ 도시계획시설의 결정 및 제1종지구단위계획구역 지정은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제4호에 의한 도시관리계획으로서 동시에 추진할 수 있을 것이나 이와 같이 동시에 추진할지 여부는 당해 도시관리계획 입안권자인 시장.군수 등이 판단할 사항임

 

 

제 목   농림지역에 지구단위계획 지정가능여부

질의내용  관리지역 및 농림지역인 임야와 농지에 영화촬영소를 설치를 위한 제2종지구단위계획의 수립이 가능한지 여부?  

회신내용 ㅇ 제2종지구단위계획구역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 "국토계획법")」 제51조제3항에 의하여 계획관리지역(관리지역 세분 의무기간 전에는 관리지역) 및 개발진흥지구에 지정이 가능하며, 동법 시행령 제44조 제2항에 의하면 개발진흥지구는 그 유형에 따라 지정 가능한 용도지역이 정하여져 있습니다.

따라서 관리지역 및 농림지역 임야에 귀하께서 설치하고자 하는 영화촬영소를 위한 제2종 지구단위계획구역 지정이 가능한지 여부는 동 시설의 유형 등을 검토하여 판단할 사항으로서 구체적인 사항은 지구단위계획 입안권자인 해당 시장 군수에게 문의하셔야 할 것으로 사료됩니다.  

 

제 목   주택법 의제처리(종상향, 층수완화)

질의내용   ㅇ 종전 일반주거지역에서 공동주택 사업계획 승인(용적률 228%, 15층)을 받아 사업을 착수한 후, '03.7월 제1종일반주거지역으로 종세분된 지역에서

- 사업계획 변경으로 층수 상향(15층  17∼25층)이 가능한지 및 지구단위계획을 수립하면 층수 상향이 가능한지?

- 사업계획 변경시 제1종일반주거지역을 제2종 또는 제3종일반주거지역으로 변경하는 내용을 제1종지구단위계획에 포함하여 의제처리할 수 있는지?

 

회신내용 ㅇ 사업계획 승인을 받은 건축물의 층수가 현행 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 "국토계획법"이라 함) 시행령 제71조제1항에서 정하는 제1종일반주거지역의 건축제한을 초과하므로 사업계획 변경으로 층수상향은 곤란함.

다만, 국토계획법 시행령 제46조제5항에 의하면 제1종지구단위계획구역안에서는 제1종지구단위계획으로 국토계획법 시행령 제30조 각호의 용도지역안에서 건축할 수 있는 건축물(도시계획조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물의 경우 도시계획조례에서 허용되는 건축물에 한함)의 용도.종류 및 규모 등의 범위안에서 이를 완화하여 적용할 수 있도록 규정하고 있으므로

제1종지구단위계획을 수립할 경우 사업계획 승인시 허용된 용적률 범위내에서 층수등 규모의 완화적용이 가능할 것이나 이와 같이 완화하여 적용할 지 여부는 입안권자가 판단할 사항임.

ㅇ 주택법 제17조제1항제5호의 규정에 의하면 주택건설사업계획의 승인고시가 있는 경우에는 국토계획법 제30조의 규정에 의한 도시관리계획의 결정중 동법 제49조제1호의 규정에 의한 제1종지구단위계획을 의제하도록 하고 있음.

또한, 국토계획법 제52조제1항제1호 및 동법 시행령 제45조제1항의 규정에 의하면 지구단위계획의 내용에는 용도지역 또는 용도지구를 세분 또는 변경하는 사항을 포함할 수 있도록 하고 있으므로 동 사항을 포함하는 경우에는 제1종일반주거지역을 제2종 또는 제3종일반주거지역으로의 변경이 의제처리 될 수 있을 것으로 판단됨.

다만, 용도지역 변경 허용 여부 또한 도시기본계획 등 당해지역의 관련계획, 도시관리계획의 현황, 주변지역의 환경, 개발현황 등을 종합적으로 검토하여 판단할 사항임

 

제 목   자연녹지지역에 지구단위계획 수립가능여부

질의내용  도시지역의 녹지지역을 대상으로 제2종지구단위계획의 수립이 가능한지 여부?  

회신내용 ㅇ 국토의계획및이용에관한법률(이하 "국토계획법) 제51조제3항 및 동법 시행령 제44조제2항에 의하여 제2종지구단위계획구역은 도시지역 이외의 지역에 지정할 수 있도록 하고 있으므로 녹지지역에는 제2종지구단위계획 수립이 불가할 것으로 사료됩니다.

ㅇ 한편, 국토계획법 제25조에 의하면 도시관리계획은 도시기본계획 등 상위계획에 부합하여야 합니다. 또한 동법 시행령 제30조에 의하면 자연녹지지역은 도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역으로서 질의의 경우와 같이 자연녹지지역에서는 지구단위계획을 통한 대규모 개발사업은 불가할 것임을 알려드립니다.

 

제 목   지구단위구역외 지역의 도시계획시설 관련 토지소유자의 동의

질의내용  지구단위구역외의 지역에 도시계획시설의 결정을 제안 또는 설치할 경우 토지소유자의 동의(80% 이상)가 반드시 필요한 것인지 여부

 

회신내용 - 주민이 도시계획시설의 설치를 제안하는 경우에는 도시관리계획수립지침 8-1-2-3의 규정에 의하여 대상토지면적의 80% 이상을 시행자가 반드시 확보(동의포함)하여야 하며,

- 기 결정된 도시계획시설사업을 위하여 동 사업의 시행자로 지정 받고자 하는 경우에는 국토의계획및이용에관한법률 제86조제7항 및 동법시행령 제96조제3항의 규정에 의하여 당해 도시계획시설사업인 토지면적의 3분의2이상에 해당하는 토지를 소유하고, 토지소유자 총수의 3분의2 이상에 해당하는 자의 동의를 반드시 얻어야 할 것입니다.

 

 

제 목   용도지역 상향을 포함한 지구단위계획수립

질의내용  제1종일반주거지역을 제2종 또는 제3종일반주거지역이나 준주거지역으로 변경하는 내용을 포함하여 제1종지구단위계획 수립이 가능한지?  

회신내용 ㅇ 국토의계획및이용에관한법률 제52조제1항제1호 및 동법률 시행령 제45조제1항의 규정에 의하면 지구단위계획의 내용에는 동법률 시행령 제30조 각호의 용도지역 범위안에서 세분 또는 변경하는 사항을 포함할 수 있도록 하고 있습니다.

따라서 지구단위계획으로 제1종일반주거지역을 제2종 또는 제3종일반주거지역, 준주거지역으로 용도지역 변경이 가능할 것입니다. 다만, 이와 같은 내용의 지구단위계획을 입안할 지 여부는 도시기본계획 등 당해지역의 관련계획, 도시관리계획의 현황, 주변지역의 환경, 개발현황 등을 종합적으로 검토하여 귀 시에서 판단하여야 할 것입니다.

 

제 목   지구단위계획의 사업자 인계 여부

질의내용  종전 국토이용관리법에 의한 국토이용계획 변경결정 승인을 받은 제2종지구단위계획구역의 토지를 인수한 경우 종전의 국토이용계획 변경결정에 대하여 양도양수를 받아야 하는지 여부  

회신내용 ○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 "국토계획법"이라함) 부칙 제17조에 의하면 종전의 국토이용관리법에 의하여 수립된 준도시지역안의 시설용지지구 등은 국토계획법에 의한 제2종지구단위계획구역으로 지정된 것으로 보며, 개발계획 중 동법 제52조의 규정에 의한 제2종지구단위계획의 내용에 해당하는 사항은 이 법에 의하여 수립된 제2종지구단위계획으로 보도록 하고 있으나, 사업시행자에 대한 사항은 국토계획법 제52조에 의한 지구단위계획 내용에 포함되어 있지 않습니다.

○ 따라서, 사업시행자의 변경시 기존 사업시행자의 국토이용계획 변경결정에 대한 양도양수가 필요한지 여부에 대하여는 국토계획법 상 필요치 아니할 것이나, 민법 등 관계법령이 정하고 있다면 그에 따라야 할 것이니, 보다 구체적인 사항은 당해 지구단위계획 입안·결정권자인 해당지자체에 문의하시기 바랍니다.

 

제 목   주택법에 의제되는 지구단위계획으로 용도지역상향

질의내용  주택사업계획 변경시 제1종일반주거지역을 제2종 또는 제3종일반주거지역으로 변경하는 내용을 제1종지구단위계획에 포함하여 의제처리할 수 있는지?  

회신내용 ㅇ 주택법 제17조제1항제5호의 규정에 의하면 주택건설사업계획의 승인고시가 있는 경우에는 국토계획법 제30조의 규정에 의한 도시관리계획의 결정중 동법 제49조제1호의 규정에 의한 제1종지구단위계획을 의제하도록 하고 있습니다.

ㅇ 또한, 국토계획법 제52조제1항제1호 및 동법 시행령 제45조제1항의 규정에 의하면 지구단위계획의 내용에는 용도지역 또는 용도지구를 세분 또는 변경하는 사항을 포함할 수 있도록 하고 있으므로 동 사항을 포함하는 경우에는 제1종일반주거지역을 제2종 또는 제3종일반주거지역으로의 변경이 의제처리 될 수 있을 것으로 판단됩니다.

ㅇ 다만, 용도지역 변경 허용 여부 또한 도시기본계획 등 당해지역의 관련계획, 도시관리계획의 현황, 주변지역의 환경, 개발현황 등을 종합적으로 검토하여 귀 시에서 판단할 사항임을 알려드립니다.  

 

제 목   관리지역 세분이전 지구단위계획 지정가능여부

질의내용  수도권정비계획법상 자연보전권역이며 용도지역이 관리지역인 162,682m2의 부지상에 아파트, 연립주택, 단독주택건설을 하고자 하는 경우 관리지역 세분전이라도 제2종지구단위계획의 수립이 가능한지 여부?  

회신내용 ㅇ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 "국토계획법") 부칙제8조에 의하면 수도권에 속한 시 군은 이 법의 시행일로부터 3년이내(2005년 말까지) 관리지역을 세분하도록 하고 있으며, 동 기간내 관리지역 세분이 완료되지 아니할 경우에는 국토계획법 제51조 및 부칙 제9조에 의하여 2006년부터 관리지역이 세분될 때까지 제2종지구단위계획 지정 및 구역확장이 금지됩니다.

또한, 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 경우로서 수도권정비계획법에 의한 자연보전권역인 경우에는 그 구역면적이 10만m2 이상이어야 합니다.

ㅇ 지구단위계획은 도시관리계획의 일종으로서 그 자체는 수도권정비계획법에 의한 규제대상에는 해당되지는 않지만, 동법령상 자연보전권역에서는 한강수계의 수질 및 녹지 등 자연환경의 보전을 위하여 택지 공장용지 등의 개발사업을 억제하고 있는 바, 주택건설사업 등 개발사업에 대하여 3만m2 미만은 허용, 3만m2 ∼6만m2(오염총량제를 실시하는 시 군의 경우 20만m2)까지는 수도권정비위원회의 심의를 받도록 하는 등 제한적으로 허용하고 있습니다.

ㅇ 질의의 경우 수도권정비계획법령상 자연보전권역에서 주거형 제2종지구단위계획의 수립이 가능한지 여부는 도시기본계획 등 관련계획, 도시관리계획의 현황, 개발여건 및 필요성, 수도권정비계획법령 등 관계법령에의 적합여부등 제반요인을 고려하여 그 입안권자가 판단할 사항이므로 구체적인 사항은 해당 지자체에 문의하시기 바랍니다.

 

제 목   필지합병 가능여부

질의내용  사업시행중인 기흥신갈지구 택지개발사업 지구단위계획수립 내용 중 근린생활시설용지2필지 합병을 허용하는 지구단위계획변경 가능 여부?  

회신내용 택지개발촉진법 제19조에는 택지를 공급받은 자 또는 그로부터 택지를 취득한 자는 택지개발계획 및 공급 승인된 용도에 따라 주택 등을 건설하도록 규정하고 있으며, 택지개발업무처리지침 제29조에서는 준공된 택지개발사업지구는 계속하여 도시의 기능을 극대화하고 도시의 건전한 발전을 도모할 수 있도록 지구단위계획으로 관리하여야 하며, 준공일로부터 10년(330만㎡이상 신도시는 20년간)간은 준공당시의 수립된 지구단위계획을 유지하도록 규정하고 있어 사업준공한 지구에서 지구단위계획을 변경하는 것은 택지개발업무처리지침 제29조에 부합되지 않아 불가합니다.

 

제 목   재건축아파트의 신고대상 여부

질의내용  지구단위계획이 수립된 지역안의 재건축조합아파트인 경우에도 신고대상인지

 

회신내용 당해 지역에 수립된 지구단위계획이 재건축사업을 위하여 수립된 경우에는 정비구역으로 간주되므로 신고대상이며, 고도지구 등 도시계획차원에서 지구단위계획이 수립되었다면 신고대상이 아니나, 당해 조합이 종전 주택건설촉진법에 의해 인가된 조합(300세대 이상 또는 부지면적 1만제곱미터 이상에 한함)인 경우에는 신고대상이 됩니다.

 

 

제 목   지구단위계획의 입안제안시 토지소유자 이외의 동의

질의내용  제1종지구단위계획 주민제안시 대상토지면적의 80%이상에 해당하는 토지소유자의 동의를 얻도록 하고 있는 바, 토지소유권 이외의 권리자에 대하여도 동의를 얻어야 하는지 여부  

회신내용 ㅇ 국토의계획및이용에관한법률(이하 국토계획법) 제52조 및 제1종지구단위계획수립지침 2-6-4.(3)에 의거 제1종지구단위계획의 입안제안시 제안한 지역의 대상 토지면적(국공유지의 면적을 제외한다)의 80% 이상에 해당하는 토지소유자의 동의가 있어야 하며(재개발조합 등 관계법령에 의한 조합이 조합원 총회의 결의를 통해 제안한 경우와 정부투자기관 및 지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 동법 제2조제1항제7호의 사업을 목적으로 설립된 지방공사가 제안한 경우는 그러하지 아니함),

ㅇ 지구단위계획의 입안제안과 관련하여 국토계획법령에서는 토지소유자이외의 권리자의 동의를 얻도록 규정하고 있지 아니함을 알려드립니다.  

 

제 목   사업승인 면적등(지구단위계획 면적, 용적율 산정 면적관련)

질의내용  주택법 제16조 제2항 제1호의 규정에 의한 당해 대지면적이란?

사업승인시 건폐율, 용적률을 산정 기준 면적은?  

회신내용 주택법 제16조 제2항 제1호의 규정에 의한 "지구단위단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업으로서 당해 대지면적의 100 분의 90이상을 사용할수 있는 권원을 확보한 경우"에서 당해 대지면적이라함은 지구단위계획에 포함된 면적을 말합니다.

아울러, 건폐율,용적률을 산정은 주택건설기준등에관한규정 제8조 제2항에 의거 산정하는 것입니다.

 

제 목   매도청구(증여에 의한 소유권 변동시)

질의내용  지구단위계획결정고시 3년이내에 "증여"를 통하여 소유권을 확보한 경우 매도청구 대상인지

 

회신내용 매도청구은 고가의 보상을 바라고 토지를 소유한자에게 강제매수를 허용하는 것으로 민사소송을 통해 매매계약을 강제로 할 수 있도록 한 제도이며 주택법 제18조의2의 규정은 매도청구권 남용을 막기 위해 전체 택지의 90% 이상을 확보하고 토지 소유자와 3월이상 충분한 매수협의에도 불구하고 팔지 않는 경우에 한해 소유권을 확보할 수 있도록 하기 위해 매도청구권을 행사하도록 규정하고 있으나 지구단위계획구역 결정고시일 3년 이전에 당해 대지의 소유권을 확보하여 계속보유하고 있는 자는 매도청구 대상에서 제외하고 있는 바

지구단위계획결정고시일 3년 이내에 "증여"를 통하여 소유권을 확보한 경우는 계속보유한 있는 자에 해당되지 아니하므로 매도청구 대상에서 포함될 수 있는 것으로 사료됩니다.

 

제 목   용도지역변경 및 지구단위계획동시수립

질의내용   ㅇ 농림지역, 관리지역, 관광휴양개발진흥지구 등이 혼재된 지역에서 관광휴양 개발진흥지구의 지정과 관광휴양형 제2종지구단위계획의 수립을 동시에 추진할 수 있는지?

ㅇ 관리지역에 지정하는 개발진흥지구는 일정지역에 지정할 수 없도록 하고 있으나, 지역적 특수성 등을 감안하여 시장 군수가 불가피하다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니하도록 하고 있는 바, 이의 의미는?  

회신내용 ㅇ 국토의계획및이용에관한법률(이하 "국토계획법") 제51조제3항 및 동법률 시행령 제44조의 규정에 의하면 관광휴양형 제2종지구단위계획구역의 지정이 가능한 관광휴양 개발진흥지구는 도시지역외의 지역을 대상으로 하고 있습니다.

따라서, 용도지구 지정 및 제2종지구단위계획 수립은 국토계획법 제2조제4호에 의한 도시관리계획 범주로서 동시에 추진할 수 있을 것이나 이와 같이 동시에 추진할지 여부는 당해 도시관리계획 입안권자인 시장 군수 등이 판단할 사항입니다.

ㅇ 도시관리계획수립지침 3-2-10-1.(4)에 의거 관리지역에 지정하는 개발진흥지구는 자연생태계보전지역 등 일정지역에서는 지정할 수 없도록 하고 있습니다. 다만, 지역적 특수성 등을 감안하여 시장 군수가 불가피하다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니하도록 하고 있는 바,

이는 동 지역의 특수성 등으로 인하여 그 시설이 해당 지역에 입지하지 아니하면 안 될 불가피성 등이 있는 경우에는 그 예외를 인정한 것으로 질의의 경우가 이에 해당되는지는 도시관리계획 입안권자인 시장 군수 등이 도시기본계획 등 관련계획과의 부합여부, 당해 지역의 여건, 동 시설의 필요성, 당해 시설 입지의 불가피성 여부 등 제반요인을 고려하여 판단할 사항입니다.

 

제 목   매도청구권

질의내용  지구단위계획결정 3년전에 보유한 매도청구 대상이 되지 아니한 토지가 있는 경우 사업승인신청 가능 여부  

회신내용 매도청구권은 고가의 보상을 바라고 토지를 소유한자에게 강제매수를 허용하는 것으로 민사소송을 통해 매매계약을 강제로 할 수 있도록 한 제도이며 주택법 제18조의2의 규정은 매도청구권 남용을 막기 위해 전체 택지의 90% 이상을 확보하고, 토지 소유자와 3월이상 충분한 매수협의에도 불구하고 팔지 않는 경우에 한해 소유권을 확보할 수 있도록 하기 위해 매도청구권을 행사하도록 규정하고 있으나 지구단위계획구역 결정고시일 3년 이전에 당해 대지의 소유권을 확보하여 계속보유하고 있는 자는 매도청구 대상에서 제외하고 있습니다

 

제 목   각각 공동개발하는 인접대지 중 차후 개발대지에 건축하는 경우 막다른도로 소요폭 확보필요여부

질의내용  지구단위계획으로 각각 공동개발이 결정된 인접한 대지(A 및 B)중 우선 A에 건축물을 건축하고자 하는 경우 A와 인접한 B의 개발시 폐지하도록 되어있는 막다른 도로의 소요 폭을 확보하여야 하는 것인지 여부.  

회신내용 (건축58070-1768, 2003. 9. 30.)

지구단위계획에서 B 대지에 건축물을 건축시 B안에 있는 기존의 막다른 도로를 폐지하고 하나의 대지로 개발하도록 도시계획(지구단위계획결정)이 결정된 경우로서 건축법 제33조제1항의 단서규정에 의하여 당해 대지의 출입에 지장이 없도록 조치한 경우라면 막다른 도로의 소요 폭을 확보하지 않아도 될 것으로 생각되니 보다 구체적인 사항은 당해 지역의 허가권자에게 문의하시기 바랍니다.

 

제 목   경과 규정(허가받은 규모의 범위내에서 설계변경)

질의내용  「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의해 지정된 지구단위계획구역내 건축허가를 득한 건축물에 대하여 기허가 받은 규모의 범위내에서 설계변경을 하고자 하는 바, 「건축법시행령」부칙 제2항제3호 규정에 의해 종전 규정 적용을 받을 수 있는 지 여부  

회신내용 2006년 5월 9일부터 시행하고 있는「건축법시행령」부칙 제2조제3호 규정에 의해 이 영 시행 당시 건축하고자 하는 대지에「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제30조제6항에 따라 지구단위계획에 관한 도시관리계획의 결정고시(다른 법률에 따라 의제되는 경우를 포함)가 있는 경우에는 지구단위계획에 포함된 건축기준에 한하여 종전의 규정을 적용할 수 있습니다.

따라서 상기 규정 적용 대상으로서 개정된 법령 시행 이후 설계변경을 하고자 하는 경우에는 최초 건축허가를 신청한 당시의 규모를 초과하지 않는 범위내에서의 변경에 대하여 해당 건축기준은 종전 규정을 따를 수 있을 것으로 판단되나 개별 건축물의 변경 여부에 대한 구체적인 사실판단이 필요할 것으로 사료되오니 구체적인 사항은 당해 허가권자에게 문의하시기 바랍니다. 끝.  

 

질의내용  ㅇ 산업입지및개발에관한법률에 의한 실시계획 승인시 도시관리계획이 의제 처리되는 바, 개발이 완료된 국가산업단지내의 지역에 실시계획변경으로 지구단위계획을 의제하여 용도지역변경(제1종일반주거지역  준주거지역)이 가능한지의 여부 (경남도지사)  

회신내용 ㅇ 산업입지및개발에관한법률 제21조에 의거, 국가산업단지개발에 대한 실시계획의 승인을 얻은 경우에는 국토의계획및이용에관한법률(이하 "국토계획법") 제30조의 규정에 의한 도시관리계획의 결정을 의제하도록 규정하고 있으며

ㅇ 또한, 국토계획법 제52조제1항 및 동법시행령 제45조제1항의 규정에 의거, 지구단위계획 내용에는 용도지역을 세분하거나 그 세분된 용도지역을 변경하는 사항을 포함할 수 있도록 하고 있으므로 동 사항을 포함하는 경우에는 제1종일반주거지역을 준주거지역으로의 변경이 의제처리될 수 있을 것임

ㅇ 다만, 동 계획변경의 허용여부는 도시기본계획 등 당해지역의 관련계획, 도시관리계획의 현황, 주변지역의 환경, 개발현황 등을 종합적으로 검토하여 당해 사업계획의 승인권자가 판단하여 결정할 사항으로 생각됨. 입지계획과-71(2004.1.16)

 

제 목   매도청구와 사업승인

질의내용  주택건설사업계획을 승인하는 경우에 당해 주택건설 계획 부지중 지구단위계획구역 결정고시일 3년 이전에 당해 대지의 소유권을 확보하여 계속 보유하고 있는 자로서 주택법 제18조의2 규정에 의한 매도청구 대상이 아니한 토지가 있는 경우로서 그 소유자와 사전에 3월 이상의 기간동안 매도에 관하여 협의한 사실이 있는 경우 주택건설사업계획을 승인할 수 있는지  

회신내용 주택법 제18조의2에서 규정하고 있는 매도청구권은 고가의 보상을 바라고 토지를 소유한자에게 강제 매수를 허용하는 것으로 소송을 통해 매매계약을 강제로 할 수 있도록 한 제도이며 매도청구권 남용을 막기 위해 전체 택지의 90% 이상을 확보하고, 토지 소유자와 3월 이상 충분한 매수협의에도 불구하고 팔지 않는 경우에 한해 매도청구권을 행사하도록 규정하고 있습니다.

그러나, 질의의 경우와 같이 지구단위계획구역 결정고시일 3년 이전에 당해 대지의 소유권을 확보하여 계속보유하고 있는 자는 매도청구 대상에서 제외되므로 사업승인이후에 매도청구권에 의하여 소유권 또는 사용권원을 확보할 수 없는 바 동법 제16조 제2항 제2호 규정에서 정한 소유권 또는 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 경우이므로 주택건설사업계획의 접수 및 승인을 할 수 없습니다.  

 

제 목   농림지역에 산업형 지구단위계획지정

질의내용  농림지역(농업진흥지역)에 식료품 제조업 공장을 설립하기 위한 산업형 제2종지구단위계획의 수립이 가능한지 여부?  

회신내용 ㅇ 국토의계획및이용에관한법률 제51조제3항 및 동법률 시행령 제44조의 규정에 의하면 산업형 제2종지구단위계획구역을 지정할 수 있는 산업형 개발진흥지구를 농림지역에 지정할 수 있도록 하고 있으며,

또한, 동법률 제76조제5항제3호의 규정에 의하면 농림지역중 농업진흥지역인 경우 건축물 그밖의 시설의 용도 종류 및 규모 등의 제한에 관하여는 농지법이 정하는 바에 의하도록 하고 있습니다.

ㅇ 질의의 경우와 같이 농림지역중 농업진흥지역에 식료품제조업을 위한 산업형 제2종지구단위계획의 수립이 가능한지 여부는 농지법등 관계법령, 도시기본계획등 관련계획과의 부합여부 및 당해 지역의 개발여건 등 제반요인을 고려하여 입안권자가 판단할 사항입니다.

 

제 목   지구단위계획수립관련 토지적성평가

질의내용  ㅇ 공장 건축을 위한 제2종지구단위계획을 수립하고자 하는데 토지적성평가를 반드시 해야하는 지와, 토지적성평가를 사업자가 할 수 있는지 여부 및 토지적성평가를 할 수 있는 전문기관의 대상은?

 

회신내용 ㅇ 국토의계획및이용에관한법률(이하 국토계획법) 제27조에 의하여 토지적성평가는 도시관리계획 기초조사이므로 제2종지구단위계획을 수립할 경우 토지적성평가가 필요하며, 국토계획법 시행령 제21조 제2항에 의한 경우는 토지적성평가 실시의 예외를 인정하고 있음.

ㅇ 토지적성평가는 도시관리계획 입안자가 실시하는 것이 원칙이며, 국토계획법 제26조에 의하여 도시관리계획 입안을 제안한 경우는 입안권자와의 협의를 통하여 제안자가 토지적성평가를 실시할 수 있음.

ㅇ 토지적성평가를 수행할 수 있는 업체는 특별히 규정하고 있지 않음.

 

 

제 목   매도청구(대상, 면적, 서류, 행사)

질의내용  1. 주택법 18조 규정에 의거 사업부지내 토지를 90%확보하면 10%(토지취득일 3년이내)의 토지를 매도청구를 할수 있는지?

2. 매도청구를 할수 있다면 토지면적의 10%인지? 필지수의 10%인지?

3. 3개월이상 소유자와 협의한다는 것은 내용증명으로 갈음할 수 있는지? 다른 근거서류가 필요한지?

4. 매도청구 시점은 언제 부터인지?

 

회신내용 1. 주택법 제18조의2의 규정에 의한 매도청구권이 적용될 수 있는 사업은 동법 제16조의 규정에 의한 사업승인 대상의 주택건설사업에 적용되며 매도청구 대상 대지는 지구단위 계획(의제지구단위계획포함) 결정이 필요한 주택건설사업으로서 대지면적의 90%이상 확보한 경우 토지취득일이 지구단위계획결정 고시일로부터 3년 이내에 소유한 대지입니다.

2. 동법 시행규칙 제9조에 의거 사업승인신청시 매도청구대상 토지등의 소유자와 3개월이상 협의한 사실을 증명하는 서류를 제출하여야 합니다. 3개월이상 소유자와 협의한다는 것은 내용증명으로 갈음할 수 있을 것이며 이를 제한하는 별도의 형식 규정은 없으나 의사표시의 효력을 가진 서류이면 갈음할 수 있을 것입니다.

3. 매도청구 행사는 동법 제18조의2, 제3항의 규정에 의거 집합건물소유에관한법률을 준용하는 것으로써 사업승인을 얻은 후 지체없이 최고하는 등의 방식으로 행사하여 재판을 구하는 것입니다.

 

제 목   개발계획미수립된 지구단위계획구역에서의 건폐율 등의 적용

질의내용  종전 국토이용관리법에 의한 준도시지역으로서 개발계획이 미수립된 경우 적용되는 건폐율 및 용적률은?  

회신내용 ㅇ 국토의계획및이용에관한법률(이하 "법") 부칙 제14조 및 제17조제1항에 의하면 종전 국토이용관리법에 의하여 지정된 준도시지역 취락지구, 산업촉진지구 및 시설용지지구(부칙 제15조제2항에 의거 도시계획시설로 보는 시설용지지구 제외)는 제2종지구단위계획구역 및 개발진흥지구로 지정된 것으로 보며,

법 부칙 제17조제5항에 의하면 개발계획이 수립되지 아니한 지구(제3항에 의한 지구 제외)에 대하여 이 법 시행일로부터 3년 이내에 제2종지구단위계획에 관한 도시관리계획이 결정되지 아니한 때에는 그 3년이 되는 날의 다음날 제2종지구단위계획구역의 지정의 효력이 상실되게 됩니다.

ㅇ 개발계획이 미수립된 경우에는 시행령 제79조 및 제84조제3항 제85조제3항에 의하여 그 건축제한 및 건폐율 용적률은 개발진흥지구안에서의 건축제한 및 건폐율 용적률(각각 40%, 100% 범위내에서 해당 도시계획조례가 정하는 비율)을 적용하여야 할 것입니다.

ㅇ 다만, 법 부칙 제18조제3항 및 시행령 부칙 제13조제2항 단서에 의하면 관리지역 세분전에 관리지역에서 수립하는 제2종지구단위계획구역에 대한 건폐율 및 용적률은 각각 60% 및 150% 이하의 범위안에서 도시계획조례로 정하도록 하고 있으므로 도시계획조례가 정하는 건폐율 및 용적률 범위내에서 계획수립이 가능할 것입니다.  

 

제 목   택지개발지구내 토지를 용도변경하여 제척지구내의 토지와 합병을 할 수 있는지?

질의내용  - 택지개발지구내 토지를 용도변경하여 제척지구내의 토지와 합병을 할 수 있는지?

 

회신내용 - 택지개발촉진법에 의하여 개발 공급된 택지는 계획적인 개발 관리를 위하여 택지개발계획 및 실시계획의 토지이용계획에서 토지의 용도 등을 정하고 있고, 동법 제19조에서 택지를 공급받은 자 또는 그로부터 택지를 취득한자는 공급승인된 용도에 따라 건설하도록 규정하고 있으며, 지구단위계획구역일 경우 지구단위계획에서 정한대로 건설해야 합니다. 구체적인 사항은 허가권자인 관할 시장 군수에게 문의하시기 바랍니다.

 

 

제 목   택지지구내 종교시설용지에서 어린이집 및 유치원이 가능한지여부

질의내용  택지개발사업지구내 종교시설용지를 공급받아 교회시설을 하고 교회부설 유치원 및 어린이집을 운영하려고 하는데 가능한지요  

회신내용 택지개발촉진법에 의거 개발, 공급된 택지는 개발계획의 목적, 토지이용계획, 주택에 관한 계획과 동 법 제19조

및 택지개발업무처리지침 제29조 규정에 의거 공급승인된 지정용도에 따라 주택등이 건설되고 사용되어야 합니 다.

이는 계속하여 도시의 기능을 극대화하고 도시의 건전한 발전을 도모함은 물론 체계적이고 효율적인 관리를 하

기 위함입니다.

귀하께서 택지개발사업 이전에 유치원 및 어린이집을 운영하였다 하더라도 택지개발사업을 시행한 지역은 그

목적과 토지이용계획 및 지구단위계획에 적합하게 사용하여야만 합니다.

귀하를 포함한 대부분의 민원인들께서 지구단위계획에서 정한 용도외에 다른 용도를 할 수 있도록 지구단위계

획 완화를 요청하고 있으나 택지개발업무처리지침 제29조에 사업준공일로부터 10년간(신도시는 20년간)은 준

공 당시 수립된 지구단위계획을 유지토록 규정하고 있습니다.

따라서, 택지개발사업지구에서 건축물의 신축, 증축 등에 대한 사항은 지구단위계획에서 결정된 내용을 준수하

여야 합니다. 다만, 사업준공일로부터 10년이 경과하면 용도변경이 가능하므로 당해 지구단위계획을 관리하고

있는 지자체에 문의하시기 바랍니다.  

 

제 목   경과규정(아파트지구개발기본계획)

질의내용  건축법 시행령(대통령령 제18951호, 2005.7.18) 제86조제5항의 개정규정 시행 전 종전 「주택건설촉진법」에 의하여 아파트지구개발기본계획이 고시된 경우 부칙 제2항제3호의 규정을 적용할 수 있는지

 

회신내용 건축법 시행령[일부개정 2005.07.18 대통령령 제18951호] 부칙 제2항제3호의 규정에 의하면 개정령 시행 당시 건축하고자 하는 대지에 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제30조제6항의 규정에 의하여 지구단위계획에 관한 도시관리계획의 결정고시(다른 법률에 의하여 의제되는 경우를 포함)가 있는 경우 지구단위계획에 포함된 건축기준에 한하여 종전의 규정을 적용하는 것이므로,

「도시 및 주거환경정비법」<법률 제6852호, 2002.12.30> 부칙 제5조제3항의 규정에 「주택건설촉진법」 제20조의 규정에 의하여 수립된 아파트지구개발기본계획은 「도시 및 주거환경정비법」 제4조의 규정에 의하여 수립된 정비계획으로 보며, 정비구역의 고시가 있는 경우 동조제4항의 규정에 의하여 제1종지구단위계획 및 계획구역의 결정·고시가 의제되는 것이므로 정비계획(아파트지구개발기본계획)의 내용에 건축물의 규모·높이·배치 등 건축물의 건축에 있어 건축법시행령 제86조의 규정에 따라야 할 사항이 포함되어 있다면 종전 규정에 의할 수 있을 것이니, 질의의 경우가 이에 해당하는지 여부 등 보다 자세한 사항은 당해 지방자치단체에 문의하시기 바랍니다. 끝.

 

제 목   택지개발사업지구내 유치원용지의 유치원건축비율조정

질의내용  택지개발사업지구 내 유치원용지의 유치원 건축면적 비율을 삭제하여 다양한 용도로 활용할 수 있는지의 여부  

회신내용 ○ 택지개발촉진법에 의거 개발,공급된 택지는 개발계획의 목적, 토지이용계획, 주택에 관한 계획과 동 법 제19조(택지의용도) 및 택지개발업무처리지침 제29조(지구단위계획)의 규정에 의거 공급된 지정용도에 따라 주택, 유치원, 공공시설용지 등이 건설되고 사용되어져야 합니다.

이는 계획수립단계에서부터 계획의 목적, 토지이용계획의 극대화, 수용인구 등을 감안하여 그 규모에 적정한 기반시설과 공공시설계획으로 토지이용을 합리화하고 양호한 환경을 확보함은 물론 토지소유자의 의사에 관계없이 토지를 수용하여 개발한 택지이므로 체계적인 관리가 필요하기 때문입니다.

○ 유치원은 유아교육진흥법에 의한 교육기관으로 분류됨으로써 택지개발사업지구에서는 유치원용지를 학교용지로 분류하며 유치원용지에서는 유치원생의 양호한 교육환경 조성을 위하여 유치원외 사용용도를 학원, 보육시설 등 교육에 관련된 시설로 제한하고 있으며, 유치원외 허용용도를 계속적으로 강화하고 있음을 알려드립니다(유치원면적비율 확대 및 유치원외 허용용도 제한 강화)

 

 

제 목   택지지구내 단독주택용지내에서 보육시시설 가능여부에 대하여

질의내용  1) 택지개발지구내 단독주택용지에는 가정보육시설만 설치가 가능한지에 대하여

2) 단독주택 건축시 40%근린생활시설은 무엇이고 60%주택은 무엇인가요

3)단독주택용지의 토지용도를 공공시설 용지로 변경해 어린이집 설립이 가능한지요  

회신내용 1) 택지개발지구내 단독주택용지에는 가정보육시설만 설치가 가능한지에 대하여

건축법 시행령 별표1의 건축법상 건축물의 용도분류에서 단독주택에는 가정보육시설을 포함한다 라고 규정되

어 있으며 보육시설은 "교육연구 및 복지시설"로 분류되어 있습니다. 따라서 단독주택용지에서는 가정보육시설

만 설치가 가능합니다

2) 단독주택 건축시 40%근린생활시설은 무엇이고 60%주택은 무엇인가요?

택지개발사업지구내 단독주택건설용지에는 양호한 주거환경 확보를 위하여 건축법 시행령 별표1에서 정한 단독 주택만 건설하여야 하나 택지개발사업지구내 일부 영업시설을 할수 있도록 허용한 사항입니다

건축물연면적의 60% 이상을 단독주택으로 사용하여야 하며 잔여 40%범위내에서 영업행위를 할 수 있는 근린생 활시설을 할 수 있는 내용입니다

3)단독주택용지의 토지용도를 공공시설 용지로 변경해 어린이집 설립이 가능한지요

토지용도변경은 택지개발업무처리지침 제29조에 의거 준공후10년간은 준공당시 수립된 지구단위계획을 유지하 도록 규정되어 있어 토지용도변경은 불가합니다  

 

제 목   택지개발지구내 지목변경 가능여부

질의내용   유치원용지를 종교시설부지로 지목 변경하여 어린이집을 운영하고자 하는데 지목변경이 가능한지 여부  

회신내용 택지개발사업지구는 택지개발촉진법 제19조(지정용도 사용의무에 관한 규정) 및 택지개발업무처리지침 제29조제2항(지구단위계획으로 관리)에 의거 건축물의 용도변경 및 지목변경은 불가함을 알려드립니다.

 

제 목   지구단위계획을 통한 층수완화

질의내용  7층 이하로 제한하고 있는 제2종일반주거지역에서 아파트 건설을 위하여 제1종지구단위계획을 수립하는 경우 층수제한을 완화적용 받을 수 있는지?  

회신내용 ㅇ 국토의계획및이용에관한법률(이하 "국토계획법")시행령 제46조제5항에 의하면 제1종지구단위계획구역안에서는 제1종지구단위계획으로 국토계획법 제76조의 규정에 의하여 국토계획법 시행령 제30조 각호의 용도지역안에서 건축할 수 있는 건축물(도시계획조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물의 경우 도시계획조례에서 허용되는 건축물에 한함)의 용도 종류 및 규모 등의 범위안에서 이를 완화하여 적용할 수 있도록 규정하고 있습니다.

따라서 제1종지구단위계획으로 국토계획법 제76조에 의한 주거지역 건축제한 범위내에서 완화 적용이 가능할 것이나, 이에 해당하는 지 여부 및 건축제한을 완화하여 적용할 지 여부는 입안권자 등이 판단할 사항입니다.

 

제 목   도시기본계획수립과 지구단위계획수립 관련

질의내용  ㅇ 도시기본계획이 수립되지 아니하고 관리지역이 세분되기 전에 민간 제안으로 제2종지구단위계획을 수립함에 있어 제2종지구단위계획수립지침 2-2-6의 도시기본계획에서 정하는 제2종지구단위계획에 대한 목표년도 총량 및 단계별 토지수용량 범위안에서 지정하여야 하는지 여부

 

회신내용 ㅇ 국토의계획및이용에관한법률 부칙 제9조의 규정에 의거 관리지역이 세분되기 전이라도 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 지역은 제2종지구단위계획으로 지정하거나 변경할 수 있도록 하고 있고, 제2종지구단위계획수립지침 9-8의 규정에 의거 관리지역이 세분되기 전까지는 동 지침을 적용함에 있어 계획관리지역으로 보도록 하고 있으므로 도시기본계획수립지침상의 목표년도 총량 및 단계별 토지수용량 범위에 반영되지 않았다 하더라도 제2종지구단위계획구역 지정 및 계획수립이 가능하다 할 것임.

 

 

제 목   택지지구내 블럭형단독주택용지에 공동주택 및 단독주택이 동시에 입지 여부

질의내용  택지개발지구내 블록형 단독주택용지 1개 블록내에 단독주택 및 3층이하 공동주택이 동시에 입지할 수 있는지 여부  

회신내용 블록형 단독주택용지는 적정규모의 블록을 하나의 개발단위로 공급하여 신축적인 부지조성 및 주택건축과 효율적인 관리를 가능하도록 계획된 주택용지이고, 택지개발계획이 정하는 주택건설계획에 따라 단독주택, 단독형 집합주택 또는 3층 이하의 공동주택 등(이에 부수되는 입주자 전용의 공동이용시설을 포함)을 실수요자의 선호도와 자연지형 등 입지여건에 따라 선택하여 건축할 수 있도록 정하고 있으므로 블록형 단독주택용지 1개 블록내에 단독주택 및 3층이하 공동주택이 동시에 입지가 가능함을 알려드립니다.  

 

제 목   정비구역 지정에 관한 경과조치

질의내용  Q : 아파트지구만 지정되고 아파트지구개발기본계획이 지정되지 않은 경우 정비구역으로 인정되는 지 여부

 

회신내용 

A : 아파트지구만 지정된 경우 정비구역으로는 인정되나, 법 부칙 후단에서 아파트지구개발기본계획이 수립되어야 정비계획이 수립된 것으로 간주하고 있으므로

- 정비계획을 추가로 수립하여야 재건축사업추진이 가능함

법 부칙 제5조(주거환경개선지구 등에 관한 경과조치)

③국토의계획및이용에관한법률에 의한 용도지구중 대통령령이 정하는 용도지구(영 부칙 제9조 제1항 : 아파트지구) 및 주택건설촉진법의 종전 규정에 의하여 재건축을 추진하고자 하는 구역으로서 국토의계획및이용에관한법률에의하여 지구단위계획으로 결정된 구역은 이 법에 의한 주택재건축구역으로 보며, 주택건설촉진법 제20조의 규정에 의하여 수립된 아파트지구개발기본계획과 지구단위계획은 본칙 제4조의 규정에 의하여 수립된 정비계획으로 본다.

 

 

제 목   복합용도건설용지에 대한 문의

질의내용  양산물금 택지개발사업지구내의 "복합용도 건설용지"에 별개의 동으로 공동주택과 다른용도가 복합하여 건축이 가능한지 여부  

회신내용 택지개발사업지구 내에서의 복합용도건설용지는 지구단위계획에서 정한 바에 따라 아파트와 근린상업시설을 복합적으로 건축하기 위한 용지로서, 질의의 지구단위계획의 내용 29호에 의하면 "「복합용도 건설용지」에 대한 적용기준은 지구단위계획에서 정한 바에 따라 아파트와 근린상업시설을 복합적으로 건축하여야 하는 용지로서 사업계획의 승인을 얻어 주택건설사업을 하는 일단의 대지를 말한다"라고 정하고 있어 아파트와 근린상업시설을 동일건축물로 한정하지는 않았으나, 별개의 동으로 건축여부는 국토의계획및이용에관한법률 등 관련법령에서 정하는 범위내에서 판단하여야 할 것으로 사료됩니다

 

제 목   국토이용계획변경 적용법률 등

질의내용  ㅇ2002.12.30 준도시지역 취락지구로 국토이용계획변경을 위한 입안공고를 한 경우로서 동 공고내용에 개발계획이 포함되어 있지 않을 경우 당해 개발계획은 종전의 국토이용관리법에 따라야 하는지 또는 국토의계획및이용에관한법률의 규정에 따라야 하는지 여부

 

회신내용 ㅇ 종전의 국토이용관리법에 의하여 국토이용계획을 입안하기 위하여 그 입안하고자 하는 내용을 관보 또는 일간신문 등에 공고하는 절차를 걸친 경우로서 동 공고내용에 개발계획이 포함되어 있지 않은 경우라면 국토의계획및이용에관한법률부칙 제17조의 규정에 의거 국토의계획및이용에관한법률이 정하는 바에 따라 제2종 지구단위계획을 수립하여야 할 것임.

 

 

제 목   아파트건축을 위한 제2종지구단위계획 요건

질의내용  수도권정비계획법상 자연보전권역이며 종전 국토이용관리법에 의거 개발계획이 수립된 준도시지역 취락지구로서 동 취락지구 일부에 아파트 건설을 목적으로 개발계획을 변경하고자 할 때, 아파트건설을 위한 부지면적이 10만m2이상이어야 하는지 여부?  

회신내용 ㅇ 국토의계획및이용에관한법률(이하 "국토계획법") 부칙 제17조제1항 및 제2항에 의하면 종전의 국토이용관리법에 의하여 수립된 준도시지역안의 취락지구는 국토계획법에 의한 제2종지구단위계획구역으로 지정된 것으로 보며,

개발계획중 동법 제52조의 규정에 의한 제2종지구단위계획의 내용에 해당하는 사항은 이 법에 의하여 수립된 제2종지구단위계획으로 보도록 하고 있으므로 사업계획을 변경할 때 지구단위계획 내용의 변경이 필요하다면 지구단위계획의 변경을 선행하여야 할 것입니다.

ㅇ 수도권정비계획법에 의한 자연보전권역에서는 국토계획법시행령 제44조의 규정에 의하여 공동주택 건설을 위한 제2종지구단위계획구역은 10만m2 이상이어야 하도록 규정되어 있는 바,

이는 전체구역 면적 기준이므로 지구단위계획구역 면적이 10만m2 이상이라면 동구역의 일부에 공동주택을 건설하는 개발계획 변경은 가능할 것입니다. 다만, 질의의 경우 입안권자인 귀 시에서 전체 지구단위계획구역에 대한 토지이용계획 및 도로 공원등 기반시설의 추가확보에 대한 검토와 아울러 주변지역과의 관계 등을 감안하여 지구단위계획 변경여부를 결정하여야 할 것이며, 수도권정비계획법 등 관계법률에 의하여 허용되는 사업만 가능함을 유의하시기 바랍니다.  

 

제 목   건폐율, 용적률을 낮추는 개발계획 변경

질의내용  ㅇ 종전 준도시지역 취락지구의 구역변경 없이 시설배치 및 공동주택의 평형을 변경하고자 할 때 개발계획에서 정한 건폐율과 용적률의 범위내에서 건폐율 및 용적률을 낮추는 개발계획 변경이 가능한지 여부?

 

회신내용 ㅇ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 "국토계획법") 부칙 제17조에 의하면 종전의 국토이용관리법에 의하여 수립된 준도지역안의 취락지구 등은 국토계획법에 의한 제2종지구단위계획구역으로 지정된 것으로 보며,

개발계획중 동법 제52조의 규정에 의한 제2종지구단위계획의 내용에 해당하는 사항은 이 법에 의하여 수립된 제2종지구단위계획으로 보도록 하고 있음.

따라서, 사업계획을 변경할 때 지구단위계획 내용의 변경이 필요하다면 지구단위계획의 변경을 선행하여야 할 것이며, 당해 개발계획에서 정한 건폐율과 용적률의 범위내에서 건폐율 및 용적률을 낮추는 개발계획 변경은 가능할 것임

 

 

제 목   아파트의 주거환경개선사업 시행

질의내용  20년 이상된 노후 소형규모의 아파트단지를 주거환경개선지구로 지정하고자 할 때

가. 아파트를 도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법 제2조제3호에 해당하는 노후불량건축물로 보아 동 법령의 규정에 의한 지구지정이 가능한지

나. 아파트와 독립인접가옥을 포함하여 지구지정하고자 할 때 노후불량건축물 총수 산정방법  

회신내용 가. 소형규모의 노후화된 아파트가 도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법 제2조제3호의 노후불량건축물에 해당되고,동법 제4조 및 동 시행령 제4조의 지구지정요건에 적합하여 도시영세민의 복지증진과 환경개선이 필요한 경우라면 주거환경개선지구로 지정함도 가할 것이나 주택건설촉진법의 규정에 의한 재건축조합의 사업시행방안을 다각도로 검토할 필요가 있음

나. 아파트의 경우에는 동 시행령 제4조제1항제1호의 규정에 의한 건축물 총수 산정시 그 주택호수를 단위로 계산하는 것이 타당할 것임

 

제 목   미개발된 부지의 용도변경 및 개발계획상 건폐율, 용적률이 없는 적용

질의내용  ㅇ 종전 준도시지역 취락지구(30만m2이상)로서 구역내 일부 미개발된 단독주택용지를 공동주택(아파트)용지로 개발계획을 변경하여 사업추진이 가능한지 및 당해 부지의 개발계획에 건폐율, 용적률이 정하여지지 아니한 경우 이의 적용은?

 

회신내용 ㅇ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 "국토계획법") 부칙 제17조제1항 및 제2항에 의하면 종전의 국토이용관리법에 의하여 수립된 준도지역안의 취락지구 등은 국토계획법에 의한 제2종지구단위계획구역으로 지정된 것으로 보며,

개발계획중 국토계획법 제52조의 규정에 의한 제2종지구단위계획의 내용에 해당하는 사항은 동 법에 의하여 수립된 제2종지구단위계획으로 보도록 하고 있으므로 사업계획을 변경할 때 지구단위계획 내용의 변경이 필요하다면 지구단위계획의 변경을 선행하여야 할 것임.

ㅇ 구역면적이 30만m2이상인 경우로서 그 구역내 일부 미개발된 단독주택용지를 공동주택(아파트)을 건설하는 것으로 제2종지구단위계획의 변경은 가능할 것이나,

이와 같이 변경할지 여부는 당초 개발계획의 입안취지, 전체 지구단위계획구역에 대한 토지이용계획 및 도로.녹지 등 기반시설의 추가확보에 대한 검토와 아울러 주변지역과의 관계 등을 감안하여 그 입안권자 등이 판단할 사항임.

ㅇ 당초 개발계획에 건폐율 및 용적률을 정하지 아니한 경우 당해 개발계획의 변경시 건폐율 및 용적률은 현행 국토계획법에 따라 각각 60%, 150% 이하의 범위에서 계획을 수립하여야 할 것임.

 

 

제 목   버섯재배사에 대한 실농보상비와 경과규정

질의내용   버섯재배사에 대한 실농보상비를 산출함에 있어 버섯재배사의 바닥면적에 재배상의 단위면적당 소득을 곱하여 산정하여야 하는지 여부

 

회신내용 가) 구 특례법시행규칙 제29조제1항의 규정에 의하면 공공사업시행지구에 편입되는 농경지(일반적인 영농외의 과수원?약초재배장?버섯재배장?묘포장 및 화훼재배장 등 특수작물을 재배하는 토지를 포함함)에 대하여는 당해지역이 공공사업시행지구 또는 그 예정지역으로 공고 또는 고시된 때에 실제로 재배하는 작물을 기준으로 편입면적에 농작물별 단위면적당 소득을 곱하여 산정한 금액을 영농손실액으로 지급하도록 되어 있으며, 같은조 제2항제1호의 규정에 의하면 농작물별 단위면적당 소득은 농촌진흥청장이 조사?발표하는 도별 농축산물 표준소득으로 하도록 되어 있습니다.

나) 따라서 영농손실액 산정은 편입면적에 농촌진흥청장이 조사?발표하는 도별 농축산물 표준소득을 곱하여 산정하므로 도별 농축산물 표준소득은 농촌진흥청장이 조사?발표하는 자료에 의하여 단위면적당 소득을 계산하여야 한다고 봅니다. 다만, 위 규정은 토지보상법시행규칙 부칙 제7조의 규정에 해당되는 경우에 적용할 수 있다고 봅니다.  

 

제 목   정비계획

질의내용  종전법에 의하여 아파트지구개발기본계획이 수립된 주택재건축사업에 어린이공원이 있는 경우 건축법시행령 부칙 제2항의 규정에 의하여 어린이공원 일조권을 적용을 받지 않는 것인지 여부  

회신내용 건축법시행령[일부개정 2005.07.18 대통령령 제18951호] 부칙 제2항제3호의 규정에 의하면 개정령 시행 당시 건축하고자 하는 대지에 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제30조제6항의 규정에 의하여 지구단위계획에 관한 도시관리계획의 결정고시(다른 법률에 의하여 의제되는 경우를 포함)가 있는 경우 지구단위계획에 포함된 건축기준에 한하여 종전의 규정을 적용하는 것이며,

도시및주거환경정비법 부칙<제6852호, 2002.12.30> 제5조제3항의 규정에 주택건설촉진법 제20조의 규정에 의하여 수립된 아파트지구개발기본계획은 도시및주거환경정비법 제4조의 규정에 의하여 수립된 정비계획으로 보며, 정비구역의 고시가 있는 경우 정비계획(아파트지구개발기본계획)의 내용에 건축물의 규모 . 높이 . 배치 등 건축물의 건축에 있어 건축법시행령 제86조의 규정에 따라야 할 사항이 포함되어 있다면 종전 규정에 의할 수 있을 것입니다.

 

제 목   정비계획

질의내용  종전법에 의하여 아파트지구개발기본계획이 수립된 주택재건축사업에 어린이공원이 있는 경우 건축법시행령 부칙 제2항의 규정에 의하여 어린이공원 일조권을 적용을 받지 않는 것인지 여부  

회신내용 건축법시행령[일부개정 2005.07.18 대통령령 제18951호] 부칙 제2항제3호의 규정에 의하면 개정령 시행 당시 건축하고자 하는 대지에 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제30조제6항의 규정에 의하여 지구단위계획에 관한 도시관리계획의 결정고시(다른 법률에 의하여 의제되는 경우를 포함)가 있는 경우 지구단위계획에 포함된 건축기준에 한하여 종전의 규정을 적용하는 것이며,

도시및주거환경정비법 부칙<제6852호, 2002.12.30> 제5조제3항의 규정에 주택건설촉진법 제20조의 규정에 의하여 수립된 아파트지구개발기본계획은 도시및주거환경정비법 제4조의 규정에 의하여 수립된 정비계획으로 보며, 정비구역의 고시가 있는 경우 정비계획(아파트지구개발기본계획)의 내용에 건축물의 규모 . 높이 . 배치 등 건축물의 건축에 있어 건축법시행령 제86조의 규정에 따라야 할 사항이 포함되어 있다면 종전 규정에 의할 수 있을 것입니다.

 

제 목   G.B지구내 영농자 영농보상 및 생활대책 및 허가건물 인정범위

질의내용   가. G.B내 한필지가 약 5,000㎡인 농지를 다수의 사람이 약 1,000㎡씩 임차하여 영농할 경우, 임차인별로 영농보상이 가능한지 여부

나. 임차인의 경작면적이 1,000㎡(비닐하우스 660㎡) 이상일 경우 생활대책이 가능한지 여부

다. G.B내 허가 내용과 다른 건물의 경우 어느 범위까지 기존허가 건물로 인정이 가능한지 여부

 

회신내용 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제48조의 규정에 의하면 공익사업지구에 편입되는 농지(농지법 제2조제1호가목에 해당하는 토지를 말한다)에 대하여는 그 면적에 통계법 제3조제4호의 규정에 의한 통계작성기관이 매년 조사·발표하는 농가경제조사통계에 의하여 산출한 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물조수입의 2년분을 곱하여 산정한 금액을 영농손실액으로 보상한다고 규정하고 있고,

동조 제3항에는 다음 각호의 1에 해당하는 토지는 "①사업인정고시일등 이후부터 농지로 이용되고 있는 토지 ②토지이용계획·주위환경 등으로 보아 일시적으로 농지로 이용되고 있는 토지 ③타인소유의 토지를 불법으로 점유하여 경작하고 있는 토지 ④농민(농지법 제2조제3호의 규정에 의한 농업법인 또는 농지법 시행령 제3조제1호 및 동조제2호의 규정에 의한 농업인을 말한다)이 아닌 자가 경작하고 있는 토지 ⑤토지의 취득에 대한 보상 이후에 사업시행자가 2년 이상 계속하여 경작하도록 허용한 토지"는 제1항 및 제2항에 의한 농지로 보지 아니한다라고 규정하고 있습니다.

따라서 귀 질의의 농지가 위 규정에 의한 영농보상대상에 해당되는지 여부에 대하여 사업시행자가 위 규정과 관계법령에 따라 사실관계 등을 조사하여 판단·결정할 사항이라고 보며

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 '토지보상법'이라 한다)」 제78조제1항의 규정에 의하면 사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자(이하 "이주대책대상자"라 한다)를 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 이주대책을 수립 실시하거나 이주정착금을 지급하도록 되어 있는 바,

생활대책 대상여부에 대하여는 사업시행자가 내규 등에 의하여 시행하고 있는 사항이므로 당해 사업시행자에게 문의하실 사항으로 보며

허가건물의 인정범위에 대하여는 건축법에 관한 사항으로 건축법에 관한 보다 자세한 내용에 관하여는 당해 건축물의 허가권자인 해당 시·군. 구청장에게 문의하시기 바랍니다. 감사합니다.

 

 

제 목   영농보상 문의

질의내용   가. 택지개발촉진법에 의한 에정지구지정이후 죽목(묘목)을 식재하였으나 토지보상법에 의한 사업인정고시일등까지 사실상 영농행위를 하지 않은 경우에 예정지정 당시의 영농행위를 기준으로 영농보상이 가능한지 여부

나. 위의 불법식재 죽목(묘목)이 농지법상 다년생식물에 해당하는 경우 영농보상이 가능한지 여부

 

회신내용 「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제48조의 규정에 의하면 공익사업지구에 편입되는 농지(농지법 제2조제1호가목에 해당하는 토지를 말한다)에 대하여는 그 면적에 통계법 제3조제4호의 규정에 의한 통계작성기관이 매년 조사·발표하는 농가경제조사통계에 의하여 산출한 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물조수입의 2년분을 곱하여 산정한 금액을 영농손실액으로 보상한다고 규정하고 있고,

동조 제3항에는 ①사업인정고시일등 이후부터 농지로 이용되고 있는 토지 ②토지이용계획·주위환경 등으로 보아 일시적으로 농지로 이용되고 있는 토지 ③타인소유의 토지를 불법으로 점유하여 경작하고 있는 토지 ④농민(농지법 제2조제3호의 규정에 의한 농업법인 또는 농지법 시행령 제3조제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 농업인을 말한다)이 아닌 자가 경작하고 있는 토지 ⑤토지의 취득에 대한 보상 이후에 사업시행자가 2년 이상 계속하여 경작하도록 허용한 토지는 제1항 및 제2항에 의한 농지로 보지 아니 하도록 되어 있습니다. 그러므로 경작되고 있지 않은 농지는 위 규정에 의한 영농보상 대상이 되지 않은 것으로 보며, 개별적인 사례에 대하여는 사업시행자가 관계법령 및 사실관계를 조사하여 판단·결정할 사항이라고 봅니다. 감사합니다

 

 

제 목   관리지역 세분화와 지구단위계획구역 및 도시계획시설의 결정

질의내용  도시기본계획이 수립되지 않은 지역에 도시관리계획(도시계획시설, 제2종지구단위계획)결정이 가능한지 여부, 가능하다면 도시관리계획을 먼저 결정하고 추후 도시기본계획수립시 반영하면 되는지 여부.  

회신내용 . 도시기본계획이 수립되지 않은 지역에 도시관리계획으로 제2종지구단위계획의 수립 또는 도시계획시설을 결정하고자 하는 경우 제2종지구단위계획은 국토의계획및이용에관한법률 부칙 제9조의 규정에 의하여 동조 각호의 기간까지는 동법 제51조제3항의 규정에도 불구하고 관리지역이 세분되기 전이라도 관리지역중 동법 시행령 제44조제1항 각호의 요건에 해당하는 지역에 제2종지구단위계획의 수립이 가능하며,

. 도시계획시설은 도시계획시설의결정·구조및설치기준에관한규칙 부칙 제5조의 규정에 의하여 국토의계획및이용에관한법률 부칙 제9조 각호의 기간까지는 관리지역에서 설치가 허용됩니다.

. 따라서 도시기본계획이 수립되지 않은 지역이라 할지라도 도시관리계획으로 제2종지구단위계획의 수립 또는 도시계획시설을 결정이 가능하며, 추후 도시기본계획 수립시 도시관리계획 결정내용을 반영하시면 됩니다.

 

제 목   철도부지 및 1급하천에 인접한 부지에서의 지구단위계획 수립

질의내용  철도로부터 170m이내이며 지방1급하천으로부터 10m이내의 거리에 있는 부지(249,878m2)상에 수목원 조성을 위한 제2종지구단위계획구역의 지정이 가능한지 여부?  

회신내용 ㅇ 제2종지구단위계획수립지침 2-2-5.에 의하면 하천법에 의한 국가하천 지방1급하천의 양안중 당해 하천의 경계로부터 100m 이내인 지역, 철도 고속철도 고속국도(계획을 포함)의 경계에서 500m 이내에 있는 지역 등에서는 제2종지구단위계획구역으로 지정할 수 없도록 하고 있으며,

다만, 이에 해당되는 지역이라도 입안권자가 지역적 특성을 감안하여 불가피하다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니하도록 하고 있습니다.

ㅇ 질의의 경우 제2종지구단위계획구역의 지정 여부는 당해 시설의 공공성 및 특수성, 도시기본계획등 관련계획과의 부합여부, 당해 지역 도시관리계획의 현황, 개발여건, 주변환경 등 제반요인을 감안하여 그 입안 결정권자가 판단할 사항임을 알려드립니다.

 

 

제 목   환경.교통.재해등에관한영향평가법시행령 별표1 특례사항적용

질의내용  국토의계획및이용에관한법률에 의거 지구단위계획 재정비시 지구단위계획 구역면적의 증감없이 계획의 내용을 변경하고자 할 경우 환경.교통.재해등에관한영향평가법시행령 [별표1]의 특례사항을 적용할 수 있는지 여부?  

회신내용 1. 환경교통재해등에관한영향평가법시행령 제2조제3항[별표1] 2-가-(1)-(자)국토의계획및이용에관한법률 제49조제1호의 규정에 의한 제1종지구단위계획에 의한 도시관리계획의 결정은 부지면적 5만㎡이상일 경우 교통영향평가대상입니다.(단, 적용되는 부지면적에 대하여는 당해 자치단체의 조례에 따름)

2. 교통영향평가분야 특례사항인 [비고6]-아-(2)-(나)는 개정당시에 당해 개정규정에 의한 평가대상규모에 해당하는 사업으로서 동일영향권역에서 사업계획의 변경 또는 신규허가 등으로 사업규모가 당해사업의 인가.승인.허가 등의 당시 규모보다 30%이상 증가하거나 30%미만일 경우에도 증가되는 사업규모가 평가대상규모 이상인때에 해당되니, 계획의 내용에 따른 영향평가 대상 여부는 당해 협의권자와 협의하시기 바랍니다.

 

 

제 목   환경.교통.재해등에관한영향평가법시행령 별표1 특례사항적용

질의내용  국토의계획및이용에관한법률에 의거 지구단위계획 재정비시 지구단위계획 구역면적의 증감없이 계획의 내용을 변경하고자 할 경우 환경.교통.재해등에관한영향평가법시행령 [별표1]의 특례사항을 적용할 수 있는지 여부?  

회신내용 1. 환경교통재해등에관한영향평가법시행령 제2조제3항[별표1] 2-가-(1)-(자)국토의계획및이용에관한법률 제49조제1호의 규정에 의한 제1종지구단위계획에 의한 도시관리계획의 결정은 부지면적 5만㎡이상일 경우 교통영향평가대상입니다.(단, 적용되는 부지면적에 대하여는 당해 자치단체의 조례에 따름)

2. 교통영향평가분야 특례사항인 [비고6]-아-(2)-(나)는 개정당시에 당해 개정규정에 의한 평가대상규모에 해당하는 사업으로서 동일영향권역에서 사업계획의 변경 또는 신규허가 등으로 사업규모가 당해사업의 인가.승인.허가 등의 당시 규모보다 30%이상 증가하거나 30%미만일 경우에도 증가되는 사업규모가 평가대상규모 이상인때에 해당되니, 계획의 내용에 따른 영향평가 대상 여부는 당해 협의권자와 협의하시기 바랍니다.

 

 

제 목   도시개발사업의 도시관리계획 5년통제규정 적용

질의내용  도시개발법에 의한 도시개발사업으로 지구단위계획을 변경하고자 하는 경우 도시관리계획 결정일로부터 5년 이내에 변경이 가능한지 여부.  

회신내용 . 도시관리계획의 정비(변경)는 국토의계획및이용에관한법률 제34조의 규정에 의하여 원칙적으로 5년마다 그 타당성여부를 검토하여 정비(변경)하여야 하나, 필요한 경우 도시관리계획 수립지침 제1편제7장제2절에서 규정하고 있는 도시관리계획의 변경제한의 예외에 해당하는 경우에는 5년 이내라도 변경이 가능합니다.

. 질의의 경우와 같은 도시개발법에 의한 도시개발사업은 국토의계획및이용에관한법률 제2조제11호에 의한 도시계획사업이므로 도시관리계획의 변경제한 예외요건<도시관리계획수립지침 1-7-2-1-(7)>에 해당되어 5년 이내라도 변경이 가능합니다.

 

 

제 목   사업승인시 의제(1만제곱미터 미만 의제처리)

질의내용  도시지역내에서 주택건설사업을 위하여 토지형질변경이 수반되는 규모가 1만m2미만인 경우에도 주택법 제17조에 의한 지구단위계획의 의제처리가 가능한지 여부

 

회신내용 국토의계획및이용에관한법률(이하 "국토계획법" 이라 함)에 의하면 제1종지구단위계획은 토지이용을 합리화·구체화하고 도시의 기능증진, 미관개선 및 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립을 하며, 제1종지구단위계획구역의 최소면적 제한은 없으나

난개발 우려가 적은 도시지역 내에서는 국토계획법에 정한 제1종지구단위계획수립 등을 의제토록 하여 주택건설사업의 승인기간 단축을 도모하고자

주택건설사업계획의 승인시 국토계획법제2조제4호다목에 규정한 기반시설의 설치.정비 또는 개량에 관한 계획과, 동조 동호 마목 중 제1종지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획 및 제1종지구단위계획을 의제 토록하고 있으며

도시지역내 토지형질변경이 수반되는 주택단지의 규모가 1만㎡ 미만인 경우는 국토계획법 제56조의 규정을 의제하여 주택건설사업계획승인 신청서만을 검토한 후 승인할 수 있습니다.

 

 

제 목   도시계획시설제안시 토지소유자의 동의

질의내용  지구단위구역 외의 도시계획시설 결정을 제안 또는 설치할 경우 토지소유자의 동의(80% 이상)가 반드시 필요한 것인지 여부.  

회신내용 . 주민이 도시계획시설 결정을 제안하는 경우에는 도시관리계획수립지침 8-1-2-3의 규정에 의하여 대상토지면적의 80% 이상을 시행자가 반드시 확보(동의포함)하여야 하며,

. 기 결정된 도시계획시설사업을 위하여 동 사업의 시행자로 지정 받고자 하는 경우에는 국토의계획및이용에관한법률 제86조제7항 및 동법 시행령 제96조제3항의 규정에 의하여 대상토지면적의 3분의2이상에 해당하는 토지를 소유하고, 토지소유자 총수의 3분의2 이상에 해당하는 자의 동의를 반드시 얻어야 합니다.

 

제 목   <도시계획시설>주차장

질의내용  ㅇ 지구단위계획시행지침에서 "주차장내에는 주차빌딩과 부대시설만 설치하여야 한다"로 규정하고 있는 경우

도시계획시설(주차장)에 주차장법이 허용하는 주차장용도 외의 근린생활시설 등을 국토의계획및이용에관한법률

시행령 제61조 제1항의 규정에 의한 공간적 범위를 결정하여 설치하여야 하는지, 아니면 공간적 결정 없이 설치할 수

있는지 궁금합니다.  

회신내용 ㅇ 도시계획시설의결정 구조및설치기준에관한규칙 제30조 제2항에서 제1항에 규정된 사항외에 주차장의 결정 구조

및 설치에 관하여는 주차장법이 정하는 바에 의하도록 하고 있으므로 주차장법 시행령 제1조의2에서 허용하는

주차장외의 용도는 주차장시설로 보아 국토의계획및이용에관한법률 시행령 제61조 제1항의 규정에 의한 공간적

범위를 결정하지 않고 설치할 수 있을것입니다.

ㅇ 다만, 주차장법에서 허용하는 시설이라 할지라도 주차장법에서 국토의계획및이용에관한법률 제76조를 배제하는

규정을 두고 있지 않으므로 당해 용도지역에 허용되는 용도만 설치할 수 있을 것입니다.

 

출처 : 디벨로퍼아카데미(부동산개발협의회)

글쓴이 : 안병관 원글보기

메모 :