[스크랩] 자주 질문되고 알아두면 생활에 도움이 되는 주택임대차보호법 핵심정리(2)

자주 질문되고 알아두면 생활에 도움이 되는 주택임대차보호법 핵심정리(2)

사례1) 임차인이 셋집에 들어갈 때 이미 등기부에는 저당권, 가압류 등이 되어 있었다면 전입신고하면 보호받을 수 있는지요?

답 : 임차인으로서는 이 집이 경매에 들어가지 않으면 대항력이 있지만 만일 위선순위 근저당권에 의한 경매실행으로 경매절차에 들어가면 대항할 수 없습니다. 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 "대항력"을 갖춘 임차인은 선순위저당권의 유무와는 관계없이 제3자에게는 대항할 수 있지만 일단 경매에 들어가면 경락인은 제1번저당권 설정상태에서 권리를 취득하기 때문에 그 보다 후순위
인 전세권, 가등기, 임차권등 모든 권리는 소멸되어 경락인에게는 대항하지 못합니다.
(가압류 되어있는 집을 임차한 경우에도 임차인은 경락인에게는 대항치 못합니다.)

사례2) 압류 또는 가압류된 집을 임차하여 입주하고 전입신고 및 확정일자를 받았는데 압류권자나 가압류권자가 본안소송에서 승소판결을 받아서 이 판결에 기한 강제집행으로 이 주택을 경매하려 한다면 임차인의 지위는 어떻게 되나요?

답 : 가압류, 압류등기는 제3자에 대하여 그 부동산에 관하여 처분금지효력을 가지고 이를 공시함으로써 제3자에게 그 등기 후에 권리를 취득하여도 경락인에게 대항할 수 없음을 경고하는데 그 목적이 있으므로 압류된 집을 임차한 경우 임차인은 경락인에게 대항하지 못합니다. 확정일자를 갖추어도 가압류, 압류권자보다 우선변제는 받지못하고 압류, 가압류, 임차인간의 채권액에 비례하여 안분배당을 받게 됩니다.

사례3) 가압류된 집을 임차하여 입주하고 전입신고와 확정일자까지 받았다면 임차보증금은 가압류권자와는 어떤 배당을 받을까요?

답 : 임차인은 선순위 가압류채권자와 채권액에 비례하여 평등하게 배당을 받습니다. 즉 전세권설정등기를 한 것과 마찬가지로 임차보증금의 우선변제권을 인정한 것입니다.
확정일자 임차인이 우선변제를 받기 위해서는
① 경락기일까지 배당요구 할 것.
② 임차인이 최선순위로서 양수인에게 대항 할 수 있는 경우에는 임대차가 종료되거나 경매기입등기후 6월내 기한이 만료되어야 합니다. 그러나 임대차계약서를 제출하여 배당요구를 하게되면 임대차계약의 해지의사로 보아 처리함이 실무상의 관례입니다.

사례4) 확정일자와 저당권설정일자가 동일 일자인 경우의 배당순위는?

답 : 임차인과 저당권자의 배당순위는 동순위로서 채권액에 비례한 안분배당을 합니다.

사례5) "갑" 소유주택을 임차하여 입주, 전입신고, 확정일자까지 필한 후  "갑"은 "을"에게 이 집을 팔았다면 새소유자 을에게 임차권을 주장 할 수 있는지, 다시 "을"과 계약서를 다시 작성하야 하는지, 임대차기간이 만료되었으나 전세보증금을 받지 못하고 있는 사이에 주택이 매도된 경우 임차인의 지위는?

답 : 주택임차인이 대항요건(주택입주+주민등록)을 갖춘 후에 주택이 양도되더라도 임차인은 양수인(신소유자)에게 대항 할 수 있습니다. 그러므로 임차인은 임대 기간동안 계속 거주할 수 있고 양수인으로부터 전세보증금을 반환 받을 수 있습니다.
또한 양수인과 임차계약서를 다시 작성할 필요도 없으며 임대차가 종료한 후에도 임차인이 보증금을 반환 받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 보므로 그 사이에 주택이 매도된 경우에는 임차인은 양수인으로부터 보증금을 반환받기 까지는 퇴거할 수 없다 할 것입니다.

사례6) 임차권을 양도 받은 경우에도 원래의 임차인이 갖고 있던 대항력을 주장 할 수 있는지요?

답 : 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록 퇴거일부터 주민등록법상의 전입신고 기간인 14일내에 전입신고를 마치고 입주하여 점유를 계속하고 있다면 원래의 임차인이 갖는 대항력은 동일성을 유지한 채 존속한다는 대법원 판례가 있습니다.(대법원 1988. 4. 5 선고 87 다 2509 판결)

사례7) 소액임차인이 임차주택에 대한 경매절차에서 "어떤 사유"로든 참가하지 못하여 보증금을 우선변제 받지 못하는 경우에 그 후에라도 소액임차인은 경락대금을 교부받은 선순위 담보권자를 상대로 경락대금중 소액임차인의 보증금 상당액을 부당이득이라하여 그 반환을 청구할 수 있는지요?

답 : 우선변제권 있는 소액임차인이 배당요구를 하지않아 근저당권자가 소액임차인이 배당받아야 할 임차보증금 상당의 금원까지 배당받은 경우 소액임차인은 근저당권자에 대하여 소액보증금 상당액의 부당이득금 반환청구를 할 수 있다고 한 판례가 있습니다. (1990. 3. 27 결정 90 다카 315,322,339호)    - 출처:김은효변호사-

 

사랑지기 이병기

출처 : 부동산경매 텐인텐[10년10억재테크]

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