지역주택조합이란

지역조합은?

지역조합은 기본적으로 무주택자들을 대상으로 하는 사업이다. 간단하게 말하자면 내 집 마련을 위해 무주택자들이 모여 조합을 결성하고, 공동으로 토지를 매입하여 분양 받는 사업이다.

과거에는 일부 지역주택조합이 조합원을 모집, 사업운영비를 빌미로 조합원 가입비를 받아 운영하다가 슬그머니 잠적하거나 공사 중간에 고의로 부도를 내고 사업을 접는 경우도 있었다. 당연히 내 집 마련의 꿈을 가꿔왔던 서민들 입장에서는 돈 잃고 마음까지 상하는 상황에 처하는 일이 종종 있었다. 그래서 지역조합에 대해서는 아직도 부정적인 인식을 갖고 있는 사람들이 많은 게 사실.

여전히 이런 위험이 100% 사라진 것은 아니지만, 예전에 비해서는 갖가지 안전장치가 확보되어 있어 위험도는 크게 줄었다는 게 관계자들의 설명이다. 더구나 기본계획에 반영되지 않아 당장 재건축이나 재개발을 할 수 없는 곳에서는 지역조합 방식이 아파트 건립을 위한 유일한 대안으로 꼽힌다.

또, 재건축·재개발과 달리 무주택자 또는 전용면적 60㎡이하 주택 1채를 소유한 사람에게만 조합원의 자격이 부여돼 정부 정책대로 실수요자 위주로 주택공급 가능하고, 작년9월부터 시행되고 있는 분양가상한제는 물론 개발이익 환수의 한 방법인 임대주택제공 대상에서 제외되면서 점차 관심이 높아지고 있는 추세이다.


지역주택조합원이 되려면?

지역조합은 재건축·재개발과 같은 정비사업과는 달리 여러 가지 사업 규제를 적용 받지 않는다는 점에서 큰 매력을 가지고 있으나 누구나 다 조합원이 될 수 있는 것은 아니다. 지역주택조합은 무주택자에게 내 집 마련의 기회를 제공하기 위한 제도인 만큼 조합원이 되기 위해서는 일정의 자격요건을 갖추어야 한다.

첫째, 제도의 의도대로 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하지 않아야 한다. 하지만 전용면적 60㎡이하의 주택 1채를 소유한 경우에는 조합원 자격이 주어진다. 그리고 조합원가입일 기준 5년 이내에 청약당첨 사례가 없어야 한다.

둘째, 실제 거주지역 주민들의 참여를 위해 조합설립인가일 현재 사업구역과 동일한 특별시·광역시·시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군은 제외) 내에 6개월(투기과열지구에 포함된 경우는 주택조합설립인가신청일 1년) 이상 거주하고 있어야만 조합원에 가입할 수 있다.


중·대형도 건립 가능

국민주택규모를 보급한다는데 의미를 두고 있는 만큼 지역조합원들은 전용면적 85㎡이하의 주택을 공급받음을 원칙으로 한다. 이러다 보니 일부에서는 지역조합은 국민주택 규모로만 신축해야 한다고 알고 있는 경우가 있다.

하지만 신축하는 전 세대를 국민주택 규모 이하로 신축해야 하는 것은 아니다. 대형평형의 신축도 가능하다. 다만, 조합원은 85㎡이하만 분양 받는다. 조합원 분양분이 아닌 주택은 대형평형을 지어 일반분양하는 것이 가능하다. 이 경우 일반분양수입금이 높아져 조합원의 부담금을 낮출 수 있다. 또한 단지 내 중·대형 평형이 공존해 신축아파트의 가치를 그만큼 상승시킬 수 있다.


사업시행방법

지역조합도 어느 정비사업과 마찬가지로 사업을 추진하기 위한 조합을 설립해야 한다. 지역조합의 사업은 주택법을 기준으로 하는데, 조합설립을 위해 최소 조합원 수 20인 이상, 신축세대수의 1/2이상을 조합원으로 확보해야 한다. 또한 사업예정 주택의 80%이상의 토지사용 승낙서를 확보해 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 한다.

이후 사업계획승인을 위해서는 주택법 시행령 제12조 제2항에 따라 사업계획 토지의 80%이상의 소유권을 확보하고 있는 것으로 명시하고 있다. 하지만 지역주택조합의 경우 지구단위계획을 수립해도 매도청구권을 행사할 수 없어 결국 ‘알박기’를 조성한다는 지적도 있다. 그도 그럴 것이 소유권 확보가 이루어지지 않으면 결국 사업이 장기화되고 토지 매입비는 물론 사업추진비용을 포함한 조합원들의 부담이 증가할 수 있는 요인을 제공하기 때문이다.

영등포구에서 지역조합을 추진 중인 박 아무개 위원장은 “사업시행승인을 위해 토지 소유권을 80% 확보했어도 나머지 20%에 대한 매도청구 소송은 진행할 수 없다”면서 “100% 소유권 확보가 계속될 경우 알박기를 조장할 수 있는 소지가 다분하다. 이는 단기간에 끝낼 수 있는 사업을 장기화 할 수 있어 조합원들의 피해를 유발할 수 있다. 원활한 사업추진을 위한 제도 개선이 필요하다”고 말한다.

지역조합이 실수요자를 위한 주택공급의 한 방법으로 자리 매김하기 위해서는 보다 효율적이고 실현가능 한 사업을 위한 개선이 필요한 시점이다.

우혜경 기자  2008-05-01 14:43:04