주택조합

지역 주택조합

1. 주택조합의 개념

주택법에 근거하여 소형주택 소유자(전용면적 60㎡이하) 및 무주택 서민의 내 집 마련과 주택공급의 촉진을 위해 일정한 자격을 가진 조합원에게 청약저축 가입여부와 관계없이 주택을 공급하는 제도를 말함.

2. 주택조합의 종류(주택법 제2조 제9호)

주택법에는 주택조합의 종류를 아래 3가지로 규정하고 있습니다. 

(1) 지역주택조합 : 동일한 특별시, 광역시, 시 또는 군에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합

(2) 직장주택조합 : 동일한 직장근로자가 주택을 마련하기 위하여  설립한 조합

(3) 리모델링주택조합 : 공동주택의 소유자가 당해 주택을 리모델링하기 위하여 설립한 조합

 

3. 주택조합 조합원의 자격(주택법 시행령 제38조)

(1) 지역주택조합의 조합원 자격

1) 조합설립인가 신청일로부터 입주가능 일까지 무주택 세대주 및 전용 면적 60㎡이하의 주택 1채를 소유한 세대주

 (주택투기과열지구 안에 있는 경우 조합설립인가 신청일 1년 전부터 입주가능일 까지 무주택 세대주 및 전용 면적 60㎡이하의  주택 1채를 소유한 세대주로 조합원 자격.)

 단) 세대주 자격요건은 근무·질병치료·유학·결혼 등 부득이한 사유로 인하여 세대주자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장, 군수 또는 구청장이 인정하는 경우에는 조합원자격이 있는 것으로 본다(주택법시행령 제38조 제2항)

2)조합설립인가 신청일 현재 당해 조합설립인가 지역과 동일한 시·군내에 6월 이상 거주한 자

(2) 직장주택조합의 조합원 자격

ㆍ무주택 세대주 요건은 지역주택조합의 요건과 동일함.

ㆍ조합설립인가 신청일 현재 당해 시·군내에 소재하는 동일 국가기관, 지방자치단체 또는 법인에 근무하는 자

(3) 리모델링조합의 조합원 자격

ㆍ사업계획승인을 얻은 건설한 공동주택소유자와 복리시설을 함께 리모델링을 하는 경우에는 당해 복리시설의 소유자,

 . 건축법상 건축허가를 받아 분양을 목적으로 건설한 공동주택의 소유자와 그 건축물 중 공동주택 외의 시설의 소유자

4. 지역주택조합의 조합원의 종류

(1) 원주민(지주) 조합원

- 원주민(지주)조합원은 지구단위계획 구역 내의 토지, 건물 매입하여 소유권 등기를 보유 또는 거주하다가 조합(시행대행사)과의 협의를 통해 동의절차를 거쳐 토지 등의 소유권을 조합명의로 이전해 주고, 대신 조합으로부터 조합원 입주권 증서를 받고 조합원 자격을 취득하는 조합원.

-지역주택조합의 원주민 조합원은 재개발 재건축의 관리처분절차와 비슷한 과정인데, 조합원에게는 국민주택규모 이하의 평형만 공급하도록 하는 제한 때문에 예컨대, 대지 지분 평수가 100평을 소유한 원주민이라 할지라도 일단 국민주택규모 이하의 아파트 입주권을 부여하고 대신 남는 평형에 해당하는 면적만큼 시가대로 현금 보상을 하고, 대지지분이 공급하는 아파트 평형보다 적은 원주민의 경우에는 일단 원주민이 원하는 국민주택규모 이하의 아파트 입주권을 부여하되, 모자라는 면적에 해당하는 만큼 추가 분담금을 내도록 하고 조합원 자격을 부여합니다.

다만 원주민 조합원이라고 해도 일단 지역주택조합방식에 동의를 하는 경우에는 조합원 자격요건은 갖추어야 됩니다.

-조합설립인가 후에는 원주민 조합원이나 일반 모집조합원이나 그 지위를 구분하지 않는 것이 일반적이지만 예외로 구분하여 조합원분양가 등에 차등을 두는 단지도 있습니다.

(2) 일반(모집) 조합원

- 총예상세대수가 정해지면 여기서 일단 원주민(지주) 조합원수를 공제하고 남은 잉여세대수가 발생하게 되는데 이 잉여세대수 전부를 일반분양을 할 수도 있고, 또는 전부를 조합원으로 모집할 수도 있고, 아니면 일부만 조합원 모집하고 일부는 일반분양으로 남겨둘 수 있음.

-대개의 경우 지역주택조합은 초기에 토지매입 등으로 자금이 계속 투입되어야 하는 업무특성상 총예상세대수에서 원주민 조합원세대수를 공제한 잔여 세대수 중 일부를 모집조합원으로 충원하는 것이 관례.

-여기서 조합을 구성하기 위하여 조합원 자격을 갖춘 일반(모집) 조합원들을 모집하는 행위는 결코 위법한 행위는 아닙니다.

5. 지역주택조합의 진행절차

 ①지구단위계획구역지정→ ②조합설립인가→ ③사업계획승인→ ④분양승인/착공→ ⑤준공/입주→ ⑥등기/청산

- 토지소유자 등의 80% 이상의 매입 또는 동의가 있어야 인허가 절차진행이 가능하고, 분양승인을 받기 위해서는 해당 사업부지 토지소유권 100%를 조합명의로 모두 확보해야만 됨.

-재개발/재건축 절차와의 차이점은 추진위원회 승인과  안전진단통과,  관리처분인가 등의 과정이 없는 점에  약간의  차이가 있음.

6. 주택조합 조합원의 권리증서(입주권/분양권 등)

(1) 주택조합방식의 관계 당사자

- 1)조합원,

  2)조합(시행사): 의결기구

  3)시행대행사 : 집행기구

  4)시공사

- 시행대행사는 조합(시행사)의 용역대행사에 불과한 기구이지만 사실상은 거의 주인역할을 하는 기구으로서 토지(지주작업), 조합원 모집 및 관리, 자본의 차입, 분양, 청산, 등의 업무를 시행대행사가 도맡아 처리하기 때문에 업무특성상 조합과 공동시행을 하는 경우가 많습니다.

- 조합(시행사)은 조합원의 권리의무에 중대한 영향을 미치는 사항에 대해 조합 총회를 통해 의사결정을 하는 역할로 그 기능이 축소되어 있습니다.

(2) 조합원의 권리증서

주택조합의 조합원 권리증서는 조합진행절차에 따라 다음과 같이 순차적으로 교체 지급.

1) 조합원 가입증서 또는 조합원 지위확인서

-우선 토지(지주)작업 단계에서 지구단위계획구역지정 및 조합설립인가 시점까지 사이에는 조합원 가입증서 또는 조합원 지위확인서 발급.

2) 조합가입계약서 또는 조합가입약정서 

-조합설립인가이후부터 분양승인 단계시점까지의 사이에는 조합가입계약서 또는  조합가입약정서를 발행하여 종전 권리증서와 교체하여 지급.   

- 이 증서에 기재되는 주된 내용은 조합원 분양대금, 납부시기, 조합원의 구체적인 권리의무사항 등이 기재.

-이 단계에 관여하는 당사자는 가입자(조합원)과 조합(시행사), 그리고 시행대행사가 각각 참여하게 되고, 위 조합원 가입계약서 등에 3당사자가 각각 서명 날인.

-주택조합은 명칭은 비록 조합이지만 그 실질은 비영리사단법인이므로

관할 구청으로부터 조합설립인가를 받게 되면 법인격을 취득하게 되고, 그 이후 사업부지의 모든 소유권을 조합명의로 이전.

3) 조합원 공급(분양)계약서

-분양승인이후부터 준공/입주를 하고 등기를 할 때까지의 시점에는 조합원공급(분양)계약서를 발행하여 종전 권리증서와 교체하여 지급.   

- 이 증서에 기재되는 주된 내용은 동·호수, 입주예정일, 분양대금의 납부일정과 금액 등이 기재.

- 당사자는 가입자(조합원)과 조합(시행사), 그리고 시행대행사와 시공사까지 당사자 모두가 참여하게 되고, 위 조합원공급(분양)계약서 상에는 4당사자 모두가 서명날인. 

4) 등기필증

-준공 후 입주를 하게 되면 조합이나 시행대행사는 일괄 표제부 보존등기를 실시하고, 개별 조합원들은 소유권보존등기(조합원) 또는 이전등기(일반분양자).

7. 주택조합 방식의 장점

첫째, 일반(모집)조합원의 경우 초기투자 금이 소액이어서 투자효율성이나 금융비용면에서 대단히 효과적이고,

둘째, 청약통장이 필요 없고, 무주택자 또는 전용 18평 이하 1주택자이면 조합원 가입이 가능하여 높은 청약경쟁에서 벗어나 비교적 노른자위의 단지를 임의로 선택할 수 있으며,

셋째, 조합설립인가 이전에는 전매가 자유로워 무제한 명의이전이 가능하고, 또 그 과정에 매도인은 양도소득세 부담도 없고, 매수인도 취등록세 부담이 없는 장점이 있고, (※투기과열지구에서만 해당됨)

넷째, 분양가상한제 적용을 받지 않아 입주(등기)후 즉시 매매가능한 장점도 있으며,

다섯째, 조합원 분양가가 일반 분양가에 비하여 현저히 저렴한 장점도 가지고 있습니다.

8. 주택조합 방식의 단점

첫째, 지주(토지)작업 기간이 많이 소요되어 사업시행기간이 비교적 오래 걸리는 점,

둘째 임대주택을 건축하지 않아 세입자들의 주거가 확보되지 않아 이들이 거센 저항을 불러온다는 점,

셋째, 지역주택조합방식은 조합원에게 국민주택규모 이하만 공급하는 제도이기 때문에 종전 사업구역 내에 대형 건물을 소유하고 있던 사람에게는 대단히 불리하게 작용할 수도 있습니다.

 

9. 조합원 입주권(지위)의 양도 및 명의이전방법에 관하여

-주택조합의 조합원 입주권(지위)은 조합설립인가 이전에는 자유롭게 양도가 가능합니다. 왜냐하면 조합설립인가신청 전에는 조합원 명단을 설립 중의 조합과 시행대행사에서만 관리하고, 구청 등 행정관서에서는 아직 모르고 있기 때문임.

-그 명의변경방법은 지위교체방식인데 매도인은 임의탈퇴처리를 하고, 매수인은 탈퇴한 빈자리에 신규 가입하는 형태로 명의변경을 하게 됨.

-하지만 조합설립인가 이후에는 주택법 법령규정에 의거(※근거 법령 확인요함)하여 원칙적으로 양도가 금지되고, 다만 부득이한 사유가 있을 경우에  한하여 극히 제한적으로만 양도가 인정될 뿐입니다.

-그러나 조합원 입주권도 사업계획승인 이후에는 분양권으로 간주되므로, 투기과열지구 내에서의 분양권전매제한에 묶여 원칙적으로 전매가 불가능합니다(※확인요함).

-다만 주택법 제41조의2 제2항의 전매금지 예외사유인 기존 조합원의 사망, 이민(2년 이상 장기출장 포함), 이혼, 지방이주 등의 사유가 발생한 경우에 국토해양부장관의 승인을 얻은 경우에만 예외적으로 승계방식으로 명의변경이 가능합니다(※확인요함).

-명의변경은 매도인은 양도인, 매수인은 양수인이 되어 [조합⇄구청⇄서울시청⇄국토해양부]로 결제절차를 거쳐 승인을 받아 명의변경을 하게 됩니다.

-명의변경 완료시까지의 기간은 짧게는 6개월, 길게는 약 2년 이상 소요되는 경우도 있습니다. 그 이유는 30~40개 정도를 모아서 일괄 진행을 하기 때문이며, 일부 서류에 하자 또는 미비사항이 있을 시 그것이 완전히 보완될 때까지 결재가 보류되기 때문이죠.

-이 경우 매매 당사자는 구청에 분양권 매매 실거래신고를 해야 되고, 또 매도인은 그 가격을 기준으로 고율의 양도소득세도 부담도 각오하셔야 합니다.

-다만 특히 주의해야 할 사항은 복등기형태로 명의이전를 하는 거래는 피해야 합니다.

-왜냐하면 등기이전 시 1년 미만의 단기전매로 간주하여 양도차액의 50% 상당의 양도소득세가 부과되는데 아주 다액의 양도소득세 부담을 각오해야 하고, 이로 인해 소송에 휘말릴 가능성이 대단히 높기 때문입니다.

-실제로 상도동에서 예외사유를 통한 거래 후 명의변경 승인이 나지 않아 복등기 형태로 소유권이전등기를 하는 과정에 고율의 양도소득세 부담으로 인하여 여러 건이 소송에 휘말린 사례도 있었습니다.

10. 사업방식(재개발을 지역조합방식으로)의 전환 가능성에 관하여

-도시 및 주거환경정비 법 제4조 제4항에는 '시도지사의 정비구역의 지정 또는 변경지정에 대한 고시가 있는 경우 당해 정비구역 및 정비계획 중 국토의 계획 및 이용에 관한법률 제52조 제1항 각호의 1에 해당하는 사항은 동법 제49조 및 제51조의 규정에 의한 제1종 지구단위계획 및 제1종 지구단위계획구역으로 결정고시된 것으로 본다.'라고 규정하고 있고,

-도시 및 주거환경정비 법 제4조 제5항에는 '국토의 계획 및이용에 관한법률에 의한 지구단위계획구역에 대하여 제1항 각 호의 사항을 모두 포함한 지구단위계획을 결정·고시(변경 결정·고시하는 경우를 포함 한다)하는 경우 당해 지구단위계획구역은 정비구역으로 지정·고시된 것으로 본다.'라고 규정하고 있는바, 

-여기서 재개발을 위한 정비구역지정·고시와 지역주택조합 추진을 위한 지구단위계획 결정·고시 간에는 상호 의제하는 규정을 두어 법률상 거의 동일하게 취급하므로 조합설립인가를 누가 먼저 받느냐에 따라 사업방식이 결정될 여지가 있습니다, 

-이와 관련하여 정비구역으로 지정·고시된 지역을 지역주택조합방식으로 추진한 실제 사례를 찾아보면 ‘서울시 동작구 상도동 산64번지 일대(상도동 신원아침도시의 사업부지)’는 원래 상도9구역으로 정비구역 지정·고시가 있었던 지역인데 재개발을 진행하지 않고 'C법인'이 이 지역을 지역주택조합방식으로 전환하여 2008년 1월 18일 일반분양승인까지 받고 착공하여 지금 현재 공사가 잘 진행하고 있습니다.

-따라서 재개발 구역으로 지정된 곳을 지역주택조합 방식으로 사업방식을 전환하는 것이 불가능한 일은 결코 아닙니다.

11. 결론

-이상과 같이 지역주택조합의 개념적 의의에서 시작하여 종류, 조합원의 자격요건, 조합원의 종류, 주택조합진행절차, 장단점, 권리증서, 조합원 입주권(지위) 양도 및 명의변경 방법 등에 관하여 개괄적으로 살펴보았습니다.

-지역주택조합 방식은 그 본래의 입법취지가 재개발·재건축의 복잡한 절차를 간소하게 생략하여 무주택 서민들의 내 집 마련 기회를 좀 더 용이하게 제공한다는 취지에서 시행되어온 제도입니다.

-동 제도의 장점이 많은 관계로 1980년 1월부터 수도권 일원에서 많은 주택조합들이 우후죽순 격으로 등장하였으나 초기에는 법령 규정의 미숙과 행정관청의 관리, 감독 소홀로 인하여 주택조합 난립에 따른 사기피해사례 속출, 부당한 장기간의 사업지연, 추가부담금 전가 등의 부정적인 폐해가 많이 발생하여 일반국민들의 뇌리 속에 주택조합은 위험한 사업방식으로 낙인찍히는 불명예를 달게 되었습니다.

-그러나 정부는 주택조합의 근거법령을 개정하여 과거 20인 이상의 동의만으로 조합설립인가를 해주고, 또한 최고 8개의 추가조합설립을 허용하였던 규정을 1개의 사업부지에는 1개의 주택조합만 설립할 수 있고, 또 설립인가요건도 과거 20인 이상의 동의에서 사업부지 내의 토지 등 소유자 4/5(80%) 이상의 동의를 받아야만 가능하도록 관련법을 모두 개정하여 시행해 오고 있습니다.

-이로 인해 영세한 시행대행사들은 모두 주택조합시장에서 퇴출되고, 건실하고 자본력과 경험이 있는 시행대행사만 살아남게 되어 종전 구법에 의하여 조합설립인가를 받았던 일부조합에서 발생한 몇몇 사건을 제외하고는 이법 개정 이후에는 과거와 같은 피해사례는 거의 찾아볼 수 없게 되었습니다.

따라서 지역주택조합 방식은 이제 더 이상은 위험한 개발방식이 아닙니다. 안전하고 확실한 방법입니다.

다만 지역주택조합 입주권(지위)을 구입하는 경우에도 몇 가지 유의사항이 있습니다.

 첫째는 토지매입 상황은 반드시 확인해야 합니다. 왜냐하면 지역주택조합은 주택법에 의하여 80%의 주민동의나 매입이 있어야 조합설립인가신청 등 절차진행이 가능하기 때문이다. 또한 분양승인 및 착공을 하기 위해서는 100% 조합명의로 지분을 확보해야 사업추진이 가능하기 때문에 투자 시에 토지매입 상황을 반드시 확인해 봐야 합니다.

*제18조의2 (매도청구 등) ①제16조제2항 제1호의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻은 사업주체는 다음 각 호에 따라 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다. 이하 이 조 및 제18조의3에서 같다)의 소유자에게 그 대지를 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 사전에 3월 이상의 기간 동안 협의하여야 한다. <개정 2007.1.11, 2007.10.17>

1. 주택건설대지면적 중 100분의 95 이상에 대하여 사용권원을 확보한 경우 : 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구 가능

2. 제1호 외의 경우 : 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자 중 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 해당 대지의 소유권을 취득하여 계속 보유하고 있는 자(대지의 소유기간 산정 시 대지소유자가 직계비속·직계존속 및 배우자로부터 상속으로 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다)를 제외한 소유자에게 매도청구 가능

둘째는 시행대행사는 믿을만한지를 따져보아야 합니다. 지역조합사업의 대부분은 시행대행사가 도맡아 운영하기 때문에 시행대행사의 시행경험과 능력이 사업의 성패를 좌우하는 중요한 요소이기 때문입니다.

 셋째는 조합원 모집은 원활한 지도 확인해 보아야 합니다. 왜냐하면 과거에는 인접 시(市) 거주자도 조합원으로 모집이 가능했으나 현재는 해당 시에서만 모집이 가능하고 6개월간의 거주요건과 1년간의 무주택 세대주 자격을 갖춘 조합원 모집이 쉽지 않기 때문입니다. 조합원 모집이 원활하지 않으면 모집기간이 늘어나게 되어 사업지연을 초래할 수도 있으므로 투자하기 전에 조합원 모집 정도도 꼭 한번 확인해 보세요.

 넷째는 사업장의 위치를 잘 고려해야 합니다. 왜냐하면 좋은 지역에 초역세권의 자리에  뛰어난 자연환경과 교통여건, 양호한 학군, 편리한  생활편의시설 등이 고루 갖춘 단지는 중간에 팔고 빠지기도 용이하고, 또한 프리미엄 상승세도 더 높아 투자에 매우 유리하기 때문입니다