[스크랩] 상가투자의 기법4 - 연세대학교 평생교육원

권리금의 완전 해부

Ⅰ. 상권의 대가로서의 권리금

  본질적으로‘상권의 대가’인 권리금은 크게‘목(입지)에 대한 대가, 영업권에 대한 대가, 시설비·상품에 대한 대가’3가지로 구성된다.

◈ 목(입지)에 대한 대가

  ‘목(입지)에 대한 대가’는 법원 판례에서 가장 먼저 인식한 권리금의 개념이다. 즉 ‘좋은 목에서 장사할 수 있게 해준 데 대한 대가로서 임차보증금과는 별도로 임대인에게 준 프리미엄’으로 보았다.

  중개 실무에서는 이를 ‘바닥권리금(바닥피)’이라고도 부른다. 그런데 바닥권리금이 임대인에게 직접 차례가 돌아가는 경우는 거의 드문 일이므로 권리금은 법의 영역에 있다기보다는 관습의 영역에 있음을 확인해주고 있다. 그러나 과도하게 지불하게 되면 나중에 제대로 평가받기 어려운 권리금이라고도 할 수 있다. 그 이유는 시설권리나 영업권리와 같이 유 · 무형의 이익으로 평가 받기가 어렵기 때문이다.

◈ 영업권에 대한 대가

  외국의 권리금과 들어맞는 권리금의 개념이 바로 영업권이다. 영업권은 경쟁자에 대하여 비교 우위에 있을 수 있도록 하는 영업상의 노하우 또는 비결을 말한다.

  ‘회계’라는 관점에서 본다면 다른 점포나 사업체 또는 기업을 인수하는데 있어 자산가치를 초과하여 지불한 대가가 바로 영업권인 것이다.

  실패한 점포에는 권리금이 없다는 부동산 관행과 가장 잘 부합하는 것이 ‘영업권으로서의 권리금’이라고 할 수 있는데, 보통은 인수당한 점포가 사용하던 상호, 조리법, 시방서, 거래고객 명단 등으로 구성된다.

◈ 시설비 · 상품에 대한 대가

  일반적으로 상가나 사무실은 임대를 놓을 때 시설을 해주지 않는다. 물론 전기시설 및 전등시설, 수도시설 정도는 있어야 할 것이다. 점포에 꾸미는 실내 인테리어, 각종 기구에 소요된 비용 등이 시설권리금이다.

  업종에 따라서는 시설비보다 상품 재고가 더 큰 경우도 있다. 이런 경우 상품에 대한 대가로 권리금 형식으로 수수하기도 한다.

Ⅱ. 판례를 통한 권리금의 이해

  우리나라 판례는 임대인도 얼마든지 권리금을 임차인으로부터 받을 수 있다고 판결하였다. 이것은 우리나라의 법원이 권리금을 ‘장사목에 대한 대가’로 보고 있기 때문이다.

  다시 말해서 권리금은 좋은 위치에서 장사를 할 수 있게 해준 대가로서 신규 임차인이 임대인에게 주는 사례이며, 그 성격은 ‘임차료의 선불’이라고 할 수 있다. 이 때 들어오는 임차인에게서 받은 돈 가운데에서 권리금 명목으로 받은 돈은 임대차 종료시에 반환할 의무가 임대인에게는 없다.

  다만 현실적으로 임대인에게는 들어오는 임차인이 권리금을 주지 않으려는 경향이 있으므로 변형된 임대차계약이 이루어지게 되는데 이를 흔히 ‘이면계약’이라고 부른다.

  그러면 임대인이 인정한 권리금을 받은 경우에 약정한 임대차 기간을 못 채우면 어떻게 될까? 예를 들어 5년의 임대차기간을 약정하고 권리금을 5,000만 원 받았는데 임차기간 5년을 못 채우고 3년 만에 임대차계약을 해지하였다면 어찌 되는가?  못 채운 임대기간에 비례해서 권리금을 반환해야 한다. 즉 2,000만 원의 권리금은 돌려주어야 한다.

  〔 대법원 2000.9.22. 선고 2000다26326판결〕

▶ 판시사항

  영업용 건물의 임대차에 있어 권리금의 성질 및 임대인의 권리금 반환의무의 부담 여부(한정 소극)

▶ 판결요지

  영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것이 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설 · 비품 등유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도  또는 일정기간 동안의 이용대가라고 볼 것이어서, 그 유형 · 무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금을 지급받을 수 있을 것이고, 따라서 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해 주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다.

Ⅲ. 바닥권리금과 그냥 권리금의 차이

 그냥 권리금은 말 그대로 일반적인 권리금의 형태로 임차인간에 주고 받는 권리금이다.

  바닥권리금은 실무에서 흔히 ‘바닥피’라고 불리는 권리금의 한 종류로, 상가가 비어 있는 상태에서 주는 권리금을 말한다. 바닥권리금은 신규로 분양하는 상가에서 주로 나타나며 이것을 중개업자나 분양업자 등이 나눠 갖는 경우가 많다.

  바닥권리금은 기존 상가에서도 드물지 않게 나타난다. 이를테면 상가가 통째로 경매를 당한 경우 또는 지을 때는 독립한 건물이었지만 준공 후 몇 년이 지나 분양하는 경우이다. 이 경우에도 건물 전체가 비는 일은 드문 만큼 모든 상가에 바닥권리금이 붙는 것은 아니다.

  이러한 사유 없이 기존 건물의 한두 상가만 비어 있다면 멀쩡한 상가가 비어 있게 된 사정을 충분히 확인해야 한다. 이런 경우 대개 2가지 이유 가운데 하나이다.

◈ 이전 임차인과의 명도 분쟁

  임차인이 임차료를 제때 지급하지 않는 등의 이유로 명도 관련 소송이 벌어지고 그 결과 집행관에 의한 명도 집행에 의해 비는 경우이다.

◈ 임대인의 고의

  임대인이 새로 임대하여 권리금을 받기 위해서 기존의 임차인을 내보냄으로써 가게가 비는 경우이다. 이런 경우 임대인이 스스로 ‘바닥권리금 명목’으로 챙겨 가는 경우는 없다. 대부분 가장 임차인을 내세워 임차인에게 권리금을 지급하는 형태로 위장하는 것이 보통이다.

▣ 개발비를 아시나요

  상가분양가는 보통 토지비와 건축비에 이익을 붙여 결정한다. 계약자는 기본시설만 된 상가를 자기가 필요한 용도에 맞춰 추가로 시설을 꾸며 영업을 한다. 시설 인테리어 비용은 업종에 따라 더 들어가는 비용이라고만 보면 된다.

  그러나 테마상가의 경우는 다르다. 테마상가가 자리를 잡으려면 상권이 형성되기까지 광고 · 홍보비와 마케팅 비용이 들어간다. 이를 개발비라고 부른다. 실제로는 홍보비다. 대부분 테마상가 분양업체들이 분양가의 10% 선에서 따로 받는다. 상권이 제대로 자리 잡으면 괜찮지만 그렇지 않을 경우 개발비는 날라가게 된다. 권리금처럼 말이다.

  문제는 계약을 해지할 경우다. 개발비는 계약초기에 일시불로 납부하게 되어 있어 중간에 계약을 해지할 때 시행사에서 돌려주지 않는 경우가 많다. 물론 개발비에 대해서는 분양계약서나 개발비약정서 등에 ‘개발비 환불’여부가 나와 있어야 하는데 명시해 놓는 경우는 거의 없고, 있다고 하더라도 계약자들은 계약서 내용을 잘 검토하지 않는 경우가 많다. 계약서 내용을 세심히 살펴 본 후에 개발비 환불 조건이 없으면 따로 계약서에 내용을 추가하여 명시하면 분쟁을 사전에 방지할 수 있다. 그러나 일부 테마상가는 개발비에 대한 내용을 은폐하거나 다른 용도로 사용하여 계약자들과 법정 분쟁이 발생되기도 한다.

  그렇다면 개발비는 모든 상가에 적용되는 것일까? 근린상가는 그렇지 않다. 근린상가는 우리가 살고 있는 주택과 가까이에 있어 생활에 필요한 시설물이다. 따라서 대규모 상권 개발을 위한 개발비나 홍보비를 아낄 수 있어 분양가만 있으면 된다. 간혹 근린상가를 분양하면서 개발비를 요구하는 경우가 있는데 여기에 현혹돼서는 안 된다.

상가와 관련한 여러 가지 문제

▣ 국민들의 무지를 이용하고 있는 상가분양의 사례

 먼저 분양대행사 직원으로부터 전매를 약속받고 분양을 받았는데 전매약속이 지켜지지 않는 경우와 연 16%라는 높은 수익률을 광고하는 신문기사 등을 신뢰하고 한 구좌 당 9천만 원이라는 돈을 지급하고 여러 구좌의 상가분양을 받았는데 그 약속과는 전혀 다른 결과가 나타나는 경우이다. 분양회사에서는 ‘분양할 때와는 달리 현재의 상가시장이 불황이다’라는 핑계를 대며, 입점을 앞 둔 몇 달 전에는 1구좌 당, 보증금 1천만 원에 월 차임 50만 원에 임대를 대행하겠다며 위임장을 일괄적으로 받아갔다. 이것은  당초에 회사가 제시했던 연 16%의 수익률보다는 훨씬 낮은 조건이다. 그러더니 이런 조건으로도 임대가 여의치 않자 회사측에서는 ‘보증금 2백만 원에 처음 3개월간은 월차임없이 관리비만을 부담하는 조건으로 임차인을 유치하고, 그 후로는 월차임 20~30만 원 정도로 임차인을 물색하겠다.’는 취지로 당초 제시했던 수익률과는 비교도 할 수 없는 터무니없는 조건을 제시하였다.

  사실 이와 같은 문제는 상가분양 과정에서 비일비재하지만, 법적으로는 해결하기가 쉽지 않다.

  우선, 전매약속이 지켜지지 않은 점에 대해서 살펴보자. 일단 전매 약속을 했다는 사실은 이를 입증하는 자체가 곤란하다. 보통 분양대행사를 통해 실제 분양이 이루어졌고, 분양이 어느 정도 마무리될 즈음에서는 분양대행 인력이 철수해 버리면서, 준공을 앞둔 현재는 전매를 약속했던 분양대행사 직원을 찾아서 확인을 받기가 쉽지 않다. 이러한 현상은 거의 모든 상가분양회사에서 빠지지 않고 보편화된 문제이다. 이것은 분양회사 측에서 분양대행사를 사주하여 다소 과장된 방법으로 분양을 유도하고, 나중에 분양회사가 모른척하는 구조를 고의적으로 만들고 있는 것 같다. 그렇지 않고서야 거의 모든 상가 분양현장에서 이런 문제가 발생할 수 있을까? 또한 전매약속이 있었다는 점이 입증되었다고 하더라도 전매약속을 이행하지 않았다는 점을 이유로 분양계약을 해지하기가 법적으로 쉽지가 않다.

  그리고 실제수익률이 예상수익률과 차이가 나는 문제 역시 해결이 쉽지 않다. 이 문제 역시 법적인 구제가 곤란할 수 있다. 예상수익률을 과장하였다는 점을 이유로 공정거래위원회에 제소하는 것은 별론으로 하더라도, 민사적으로 해당 분양계약을 해제하거나 손해배상을 받기는 쉽지 않다. 예상수익률은 그야말로 분양회사 입장에서 ‘예상’하는 수익률에 불과한 것이고, 이를 ‘보장’한 것은 아니라고 판단될 가능성이 크기 때문이다. 분양을 결정함에 있어 단순히 참고자료 정도로 판단할 수 있는 정도의 문제로 판단될 여지가 크다. 따라서 실제수익률이 예상수익률에 미치지 못한다고 하여 이를 이유로 계약을 해제하기는 곤란할 수 있다. 손해배상 역시 불법행위나 채무불이행이 될 수 있을지 의문이고, 손해배상액 산정도 매우 애매하다.

  두 번째 경우는 수분양자가 액세서리 점포운영을 위해 쇼핑몰 6층에 특정점포를 위치 지정받아 분양을 받았는데, 건축하는 과정에서 특정 받은 위치가 완전히 무시당한채 6층 내 다른 위치의 점포가 배정되고, 이 수분양자가 점포를 분양받을 당시에는 액세서리 전문매장이 6층에 입점 될 것으로 광고(계획)되었고, 수분양자 역시 6층에 액세서리 점포를 운영하고자 6층 점포를 분양받았는데 분양회사 측에서 임의로 액세사리 전문상가는 5층에 입점시키기로 계획을 변경한  다음, 5층에 액세서리 상인을 모으는 광고까지 하는 경우이다. 물론 이런 경우에는 계약서와 광고안 등을 첨부하여 계약해제가 충분히 가능하서 분양대금을 반환받을 수 있을 것이다.

▣ 사기적인 분양수법 사례

  현재의 상가분양 실태는 시행사들이 성공적인 분양을 위해 분양의 전문가들인 분양대행사와 계약을 체결하고 있다. 그런데 이들 분양대행사들은 목표달성과 분양대행수익금을 위하여 시행사의 묵인 또는 방조하에 부정직한 방법으로 분양을 하고 있다.

  일단 분양 계약이 체결되고 적당한 시점까지 분양이 종료되기만 하면 분양대행사는 사라지고 당시 분양을 담당한 직원들과의 연락이 두절되는 것이 일반적이다. 분양 당시 분양대행사 직원이 했던 약속을 시행사에게 직접 이야기 해봐야 ‘모른다’는 대답뿐이다. 수분양자들은 하소연할 곳이 없다.

  사기적인 분양 수법 하나를 보자.

  甲은 그럴듯한 분양광고를 보고 우연히 방문한 분양사무실에서 분양대행사 직원들의 청산유수와 같은 분양대행사 직원들의 설명에 현혹되어 깊이 생각하지 못한 채 상가 1구좌를 분양받기로 결정하였다.

  분양대금은 1억 5천만 원, 계약을 하게 될 줄 사전에 생각지도 못했기 때문에 분양대금의 10%에 해당하는 계약금 1천 5백만 원이 미처 준비되지 못한 관계로 임시로 융통한 5백만 원을 지급하고 나머지 계약금 1천만 원은 사흘 후에 지급하기로 계약서에 작성하고 계약을 하였다.

  계약서를 작성하고 집으로 돌아와서 다른 가족들과 상의하고 다시 생각해 본 결과 이 상가를 분양받은 것은 실수였다는 생각을 굳히게 되었다. 이미 지급한 5백만 원은 인생수업료로 생각하고 포기하기로 결정하였다. 그 후 계속 상가홍보를 하면서 나머지 계약금 1천만 원 지급을 권유하는 분양대행사 직원들의 전화에 포기의사 표시를 하고 일절 대응하지 않았다.

  그로부터 한달 정도 지난 즈음에 자신을 신촌 부근의 중개사무소라고 하면서 이 상가의 분양권을 가지고 있는지, 1천만 원 정도의 프리미엄을 받고 보유하고 있는 분양권을 팔 의향은 있는지를 문의하는 전화가 하루 이틀 간격으로, 그것도 여러 사람으로부터 심심찮게 걸려오기 시작했다.

  ‘이 상가 분양권에 프리미엄이 붙어 거래되고 있구나’하는 기쁜 마음에 분양대행사 담당 직원에게 전화를 걸어 확인한 결과, ‘상가분양이 완전히 완료되었고 이미 분양된 점포의 분양권에는 상당한 프리미엄이 붙어 거래되고 있다’는 것이었다. 그래서 ‘지금이라도 프리미엄을 붙여 다른 사람에게 팔 수 있겠느냐’라고 담당 직원에게 문의한 결과, ‘현재는 계약금 전액이 입금되지 않아 정식계약상태가 아니어서 불가능하지만, 나머지 계약금이 전부 입금되면 분양권거래가 가능하다.’라는 답변을 들었다. 甲은 ‘기대하지도 않았던 행운이 오는구나’라는 들뜬 마음에 급히 주위 지인들에게 1천만 원을 구해 회사에 입금하고서 ‘조만간 웃돈을 붙여 분양권이 전매될 것이다’라고 희망에 부풀었다.

  그러나 나머지 계약금이 입금된 이후로는 신기하게도 그 동안 꾸준히 걸려오던 중개업소들로부터의 문의전화가 전혀 걸려오지 않았다. 담당 분양직원에게 문의하니 ‘조금만 기다리면 거래가 될 것이다’라고 대답하더니 결국에는 완전히 연락이 두절되었다.

  甲은 분양대행사 직원들의 연출에 다시 한번 속았다는 것을 깨닫는데는 오랜 시간이 걸리지 않았다.

▣ 수익률 보장한 상가분양, 어떤 점을 유의해야 하나?

  최근 상가분양이 어려워지면서 일정기간 동안 수익률(월세 등)을 보장하는 조건으로 분양이 이루어지는 경우가 많다. 이럴 경우 법률적으로 어떤 점에 유의해야 할까?

  이 문제에 대해서는 수익률을 보장하는 기간 이후에도 적정한 수익률이 보장될 수 있는지 하는 상가의 ‘가치’측면에서 거론되고 있는 것이 일반적이다.

  그러나 법률적으로 과연 약속한 그 기간 동안만이라도 제대로 약속 이행이 가능할지와 같은 측면에서 검토되어 질 필요가 있다. ‘일정기간 동안 수익률을 보장한다’고 분양회사에 따라서는, 이러한 약속을 서면으로 약속하거나 심지어는 법률사무소에서 공증을 해 주겠다고 광고한다.

  비록 법적으로는 약속이 분명하게 되었다고 하더라도 분양회사 측이 이러한 약속을 지킬 능력이 있는지는 별도로 확인할 필요가 있다. 약속을 지킬 의지나 능력도 없이, 단순히 저조한 분양률을 높이기 위한 광고 수단으로 이러한 약속이 이용될 수도 있다는 점을 인식해야 한다.

  법원 판례에서도 ‘분양광고에 있어서는 다소의 허위, 과장이 수반된다’고 판결하고 있으며, 분양회사의 기망행위를 쉽게 인정해 주지 않고 있는 실정이라는 점에 각별한 주의가 필요하다. 이러한 약속에 현혹되어 상가 계약을 하였지만 결국은 분양회사 측이 부도나서 손해를 입는 경우가 종종 발생하고 있다.

  우리나라 대부분의 분양회사가 이러한 약속을 충분히 이행할 수 있는 능력이 있는지 의문이 생기고 특히 상가분양에서는 회사의 사업경력이 있는지는 전혀 고려되지 않고 오로지 사업대상지가 수익률이 있는지에 관해서만 관심의 대상이다 보니, 심지어는 세무적인 문제를 이유로 하나의 분양사업을 정리하고서는 법인을 없애버리고 다른 법인을 설립하여 다른 분양사업을 하는 식으로 운영되고 있는 것이 현실이다. 그러다 보니 특정 분양사업이 완료되면 분양회사 자체는 없어지고, 약속한 수익률 보장을 책임질 수 있는 주체가 없어지게 된다.

  한편, 일반사람들은 분양사업의 시공사를 보고 이러한 수익률 약속이 지켜질 수 있을 것이라는 신뢰를 가지기도 하는데, 시공사는 건축을 진행하는 임무를 가질 뿐이고 분양의 주체는 아니어서, 제대로 공사를 진행해서 정해진 기간 안에 완성하는 차원에서는 중요한 고려요소가 될 수 있지만 공사 완성 이후에는 책임의 주체가 될 수 없다는 점에서 이러한 신뢰는 잘못된 것이라고 할 수 있다. 분양의 주체는 어디까지나 분양회사일 뿐이다. 결국 수익률을 약속했다는 그 자체를 무조건 믿을 것이 아니라 약속한 수익률을 보장해 줄 능력이 분양회사에게 있는지를 살펴 볼 필요가 있다.

출처 : 상가투자길잡이

글쓴이 : 아나키스트 원글보기

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